urbanismo

Las Ventillas y Puntalón son dos anejos ubicados al sureste del núcleo de Motril, desarrollados sobre terrenos con un desnivel despreciable, a una cota media de 50 m, de uso en su mayor parte agrícola, en concreto cultivos de regadío que en los últimos años comienzan a transformarse en cultivos bajo plástico. Dichos núcleos están comunicados con Motril y el resto del término por una red viaria, red que a su vez conforma la propia estructura urbana de ambos, las Ventillas es atravesado por la carretera GR-A-4561, y Puntalón está delimitado por la carretera SE-28 y el Camino Viejo de Motril a Calahonda. Entre ambos anejos discurre el cauce de drenaje denominado Rambla de Puntalón.

 

Superficie, Población y Viviendas

Las Ventillas abarca un área urbana de 3,35 ha, una población de 62 habitantes, cuya tasa anual de crecimiento es de –0,66%, siendo la de los últimos cuatro años de –26,1% y un parque inmueble de 36 viviendas, con una media de desarrollo en el periodo 1.999-2.000, de dos unidades construidas por año; todas las viviendas son de tipología unifamiliar, adosada, con planta baja y primera.

Puntalón es en su conjunto un poblado de colonización que abarca un área urbana de 11,05 ha, una población de 269 habitantes, cuya tasa anual de crecimiento es de 0,37%, siendo la de los últimos cuatro años de 2,7% y un parque inmueble de 53 viviendas, con una media de desarrollo en el periodo citado anteriormente de cuatro unidades por año, además actualmente se encuentran en construcción 29 inmuebles pertenecientes a la única unidad de ejecución desarrollada de las dos que proponía el plan vigente; todas las viviendas son de tipología unifamiliar, de dos plantas (B+1), con patios interiores y fachada única, conformando manzanas cerradas de gran superficie.

Equipamiento, Espacio Público e Infraestructura Viaria

Las Ventillas es un núcleo que carece de equipamientos y espacios públicos, encontrándose conformada únicamente por dos hileras de manzanas, separadas por una calle principal, viario que en su mayor parte se trata de la propia carretera comarcal GR-A-4561 (Camino de las Ventillas).

Puntalón es un núcleo que invierte su situación respecto al anterior, desde el punto de vista del número de equipamientos, una iglesia, un edificio municipal destinado a un uso socio-cultural (ubicado en las Antiguas Escuelas), un consultorio médico y un área destinada a instalaciones deportivas, además cuenta con una superficie de zonas verdes de 17.285 m2, por lo que las dotaciones de este anejo superan los estándares oficiales, a lo que se une una trama urbana conformada por viarios de amplia sección.

 

Problemática Urbana

Como problemáticas actuales a tener en cuenta por el planeamiento en sus previsiones cabe señalar:

-Deficiente definición de los límites del casco en ambos núcleos, existiendo problemas de contacto entre estos y la anexión de los cultivos bajo plástico al borde del suelo urbano, creando un problema que va más allá de la propia degradación formal o estética, teniendo otras repercusiones negativas de tipo medioambiental.

-Importante alza en la implantación de cultivos bajo plástico en los terrenos que circundan a estos anejos, circunstancia que está provocando la instalación de naves y establecimientos de uso terciario de forma dispersa por carecer de reservas de terreno que cubran estas necesidades.

-La red viaria genera importantes problemas en ambos núcleos. Las Ventillas es un núcleo dividido por la carretera comarcal GR-A-4561, carretera con una densidad de tráfico importante, en su mayor parte vehículos de gran tonelaje que proviene de las naves de alrededor de uso hortofrutícola, a esta circunstancia hay que unir la falta de un viario peatonal que permita el tránsito de los habitantes del núcleo, con la única salvedad de la calle Camino de las Ventillas y los viales transversales de las propias manzanas, todos ellos con una pavimentación en mal estado e incluso ausente en algunos tramos. Puntalón es un núcleo en forma de cuña, delimitado por dos carreteras que derivan de la propia GR-A-4561 una vez efectúa su paso por las Ventillas, y que al igual que ocurre en ésta, soportan un importante tráfico y un punto crítico en la propia conexión entre las carreteras, GR-A-4561, SE-28 (Carretera de la Garnatilla) y el Camino Viejo de Motril a Calahonda, por la incorrecta regulación del tráfico en dicho punto.

-Derivado de todas las circunstancias comentadas nos encontramos con un retroceso en el número de habitantes de las Ventillas y crecimiento muy bajo del parque inmueble en ambos núcleos.

 

Objetivos

Una vez descrito el territorio y su problemática, los objetivos que se fijan desde el planeamiento son los siguientes:

-Unificar los dos núcleos, por considerar que su anexión potenciará más el desarrollo de ambos.

-Elminación del trafico rodado, salvo el residencial, por el interior de los anejos.

-Rehabilitación urbana del Camino de las Ventillas (GR-A-4561), creándole un carácter de calle interior y dotándola de una imagen más urbana, con mejoría en los espacios peatonales y sus fricciones con el tráfico rodado, regulando la relación de accesos desde la calle a usos existentes, muchos de ellos residenciales de vivienda unifamiliar, proponiendo la solución a estas transiciones.

-Mejorar las dotaciones de ambos núcleos.

-Ampliación de suelo de uso residencial.

-Dotación de suelo para usos terciarios derivados del desarrollo agrícola.

-Protección del suelo urbano frente a los cultivos bajo plástico.

-Mantener la tipología arquitectónica que caracteriza al núcleo de Puntalón.

Con el planteamiento de estos objetivos se persigue fundamentalmente mejorar las condiciones de confortabilidad de éstos núcleos, adaptándolos a las previsiones futuras de crecimiento, crecimiento que si bien se desarrollará de forma lenta y en pequeñas superficies, si nos basamos en la trayectoria de los últimos años, será continuo en el tiempo por tratarse de núcleos situados en un área de fuerte crecimiento agrícola que conlleva necesidades de suelo de uso residencial y agroindustrial.

 

Propuestas

Para cumplir con los objetivos fijados, se plantean las siguientes propuestas:

 

Ordenación

Se ampliará el suelo urbano de los dos anejos, mediante pequeñas unidades de crecimiento, unidades que se desarrollarán en los suelos situados entre la Ronda Sur y el Camino de las Ventillas – Camino Viejo de Motril a Calahonda para evitar vacíos entre estos dos viarios y conectar ambos núcleos.

En las Ventillas todas estos nuevos crecimientos serán en su mayor parte de uso residencial, con un tipo Manzana Cerrada y una altura de B+1+A, a excepción del uso terciario comercial que se ubicará junto al acceso del núcleo para instalación de suministro de combustible.

La unión de ambos anejos se efectuará también con un crecimiento residencial a ambos márgenes del viario y de similares características a los anteriores.

En Puntalón, los suelos situados al sur, serán de uso residencial en la franja que se encuentra junto al viario actual y de uso agroindustrial los situados junto a la Ronda Sur, separándose ambos usos mediante Bandas de protección ambiental y, los suelos situados al este serán de uso residencial, también de similares características al resto.

El 30% de las nuevas viviendas a desarrollar serán de protección oficial u otro régimen de protección pública, de forma que se facilite el acceso a la vivienda en propiedad en este núcleo en el que se propone un importante crecimiento.

 

Dotaciones

Se propone la instalación de tres nuevos equipamientos de uso cívico-social, que vendrán a cubrir las necesidades futuras una vez se desarrollen estos suelos residenciales. Se programan 9000 m2 de suelo para equipamiento, concentrados en gran medida en la definida como costura de unión de los actuales “barrios” de las Ventillas y Puntalón, que no es otra que la zona que en la actualidad ejerce de barrera como es el entorno de la Rambla de Puntalón.

 

Estructura viaria

La ordenación propuesta en respuesta a los objetivos planteados trata de solventar los principales problemas:

Ejecución de dos nuevos viarios, el primero -Ronda Norte- partirá de la propia rotonda de la futura autovía situada al este del Camino de las Ventillas y discurrirá por el norte de ambos núcleos hasta conectar con la carretera de la Garnatilla; el segundo -Ronda Sur- partirá de una nueva rotonda que se propone a la entrada de las Ventillas y formará una circunvalación que discurrirá por el sur de los dos núcleos y el este de Puntalón junto al límite del suelo urbano y conectará a la carretera de la Garnatilla en el mismo punto que la Ronda Norte. Ambos viarios desviarán el tráfico de gran tonelaje cuyo destino son las naves hortofrutícolas, tanto actuales como previstas, al sur de Puntalón en el margen derecho de la carretera y en las inmediaciones de la carretera de la Garnatilla.

Remodelación del Camino de las Ventillas, con todas las actuaciones de mejora necesarias para convertirla en calle de prioridad peatonal frente al tráfico rodado (AMU-PV-1).

 

Espacios Libres

El sistema de espacios libres se configura a partir de los existentes completándolo con las nuevas propuestas contenidas en Unidades de Ejecución, en Actuaciones Aisladas y en Sistemas Locales.

Se compone de zonas verdes periféricas, que rodean a modo de bulevar la practica totalidad del núcleo, y el Parque Río Darro, la Plaza Guadalquivir y espacios libres al este de Puntalón (incluidos en UE) y en el Camino de las Ventillas (incluido en AA-PYV-1).

El sistema de espacios libres así configurado justifica sobradamente los estándares mínimos establecidos por la legislación vigente, fijados en una dotación mínima de 5m2 por habitante, o traducido a número de viviendas, considerando una ocupación media de viviendas de 3,6 habitantes (según la ratio comúnmente aceptada) de 18 m2 por vivienda, coincidente con la dotación determinada en el Reglamento de Planeamiento.

 

Viviendas
Existentes	En tramite (UE)	Nueva creación (UE)	Total
118	27	533	678

 

 

 

Superficie Espacios libres
Existentes	En trámite	N. creación (UE)	N. creación (SL)	N. creación (AA)	Total
17285	0	57663	7079	414	82441

 

Figuras de Gestión

Estas propuestas se incluyen dentro de las siguientes figuras de gestión:

-Un Sistema General en Suelo No Urbanizable, para la ejecución de la Ronda Norte.

-Dos Sistemas Locales, con una obtención de suelo de 7.079 m² para la creación de bandas de protección ambiental.

-Una Actuación Aislada, para la creación de espacios libres.

-Un Sector de Suelo Urbanizable No Programado con una superficie capaz de absorber crecimientos no predecibles en estos momentos.

-Ocho Unidades de Ejecución con una superficie total de 211.550 m² sobre las que se desarrollará un programa de 533 viviendas- de las que al menos el 30% serán en régimen de protección pública- que terminarán de configurar el suelo urbano actual dotándolo de una mejor estructura y unos límites precisos y de los cuales se obtendrán equipamientos, espacios libres y la propia Ronda Sur.

-Una Actuación de Mejora Urbana, que afecta a una superficie de 7.668 m2, encaminada a la rehabilitación urbana del Camino de las Ventillas.