urbanismo

Conforman el núcleo denominado playa los suelos urbanos y urbanizables emplazados a lo largo del litoral Occidental del Término Municipal, comprendido entre el denominado Camino de Pescadores, frontera con el vecino Término de Salobreña, al oeste, y la Rambla de las Brujas que ejerce de frontera virtual con el núcleo de Santa Adela. La configuración de su estructura urbana, la discontinuidad y la diferencia cualitativa en la vocación turística, llevan a establecer una diferenciación dentro de este sector en dos zonas, Playa Poniente y Playa Granada, separadas en la actualidad por un vacío sin desarrollar que se proponía en Plan 90 para usos turísticos.

 

Playa de Poniente

Playa de Poniente se desarrolla en paralelo a la playa que le da nombre, estando constituida su trama por una franja lineal formada por edificaciones aisladas apoyadas a lo largo de una única vía, el camino de Pelaillo, que desde la Rambla de las Brujas recorre todo el sector. Esta ocupación lineal se da de forma continua al Sur del Camino del Pelaillo, siendo discontinua en la margen Norte, donde conviven edificaciones unifamiliares aisladas, con edificaciones en altura y vacíos urbanos. Su parque inmueble está constituido por 915 viviendas, de las que un escaso 7’43% constituyen residencia principal, siendo la población censada de 178 habitantes, de lo que claramente se deduce la dedicación a segunda residencia que posee la zona, siendo fundamentalmente utilizada en los meses de verano y en un alto porcentaje por vecinos del propio Término Municipal, con residencia principal en el núcleo de Motril. Este hecho genera una baja utilización de la zona durante la mayor parte del año que lleva a una escasa implantación de servicios por la poca rentabilidad que supone el uso estacional y una alta concentración de población durante los meses de verano, asociada al número de viviendas existentes y a la atracción de la playa, que implica un aumento puntual de la demanda de servicios incapaz de ser satisfecha. Además del bajo nivel de servicios, el uso masivo concentrado de forma estacional, genera un denso flujo de vehículos a través de la única vía existente, Camino del Pelaillo, que se ve dificultado por los estacionamientos irregulares motivados por una alta demanda insatisfecha con la dotación de plazas existentes.

 

Playa Granada

Se define con este nombre la zona al Suroeste del Término que se apoya en el tramo litoral comprendido entre el límite oriental del Término de Salobreña y Playa de Poniente.

De gran potencial turístico por la calidad de su entorno, el desarrollo experimentado es sin embargo mínimo, estando configurado el suelo con clasificación urbana por un único conjunto residencial, Pueblo del Chirimoyo, la Residencia Villa Astrida y una vivienda unifamiliar aislada, fruto del ligero desarrollo turístico iniciado en los años 70. Esta “estructura” se organiza de forma muy dispersa en torno al campo de golf los Moriscos, cuya implantación singulariza la zona, conviviendo con vacíos correspondientes a parcelas aún sin desarrollo pero incluidas en planeamiento aprobado y pendiente de ejecución.

Este desarrollo de vocación turística que ahora se inicia, prevé la implantación de un total de 2595 viviendas y un gran hotel. Este desarrollo se hará de acuerdo con el Plan Parcial PL3 Playa Granada, que plantea una tipología mayoritaria en edificaciones aisladas provistas de espacios libres de parcela para ofrecer mejores servicios a la oferta turística que se ofrece. Contempla también la ampliación del actual campo de golf como claro aliciente que completa la oferta de sol y playa.

 

Problemática Urbana

Desarrollo y oferta turística

Como principal problema a contemplar por el planeamiento a la vista del análisis realizado destaca el escaso desarrollo que se ha producido hasta el momento, quedando grandes bolsas de suelo sin ordenar que mantienen su condición rústica en colindancia con las implantaciones residenciales y discontinuidad en la estructura existente, con carencias de viario y dotaciones de aparcamiento para hacer frente a la demanda estacional que se produce.

Falta de dotaciones y servicios para completar una oferta turística más estable y basada no sólo en la temporada estival.

 

Objetivos

A cumplir por el Planeamiento se fijan los siguientes objetivos:

-Completar la ordenación de Playa de Poniente resolviendo el margen Norte del Camino del Pelaillo.

-Impulsar el desarrollo turístico de calidad en Playa Granada.

-Resolver la discontinuidad existente definiendo el grado en el que ha de producirse sin afectar el desarrollo turístico de calidad perseguido.

-Fomentar la implantación de servicios y dotaciones privadas en la zona para impulsar el crecimiento y evitar la estacionalidad.

-Mejorar la accesibilidad y las dotaciones públicas en la zona.

 

Propuestas

Ordenación

Estos objetivos se traducen en las siguientes propuestas: ordenación de los vacíos urbanos existentes en el margen Norte del Camino del Pelaillo mediante unidades de ejecución de uso residencial y hotelero, con dotaciones de espacios libres y cesión de suelo para equipamientos y servicios.

Regeneración del entorno del Hotel Motril, delimitándose una nueva unidad de Ejecución sobre las construcciones muy deterioradas y de difícil encaje en la estructura actual, para introducir usos dinamizadores (terciario y comercial) que corrijan la situación actual y fomenten la conexión del camino del Pelaillo con los espacios libres del paseo.

Delimitación de nuevos sectores de suelo urbanizable para desarrollo de la zona turística. Se proponen 2 sectores (PLA-1, PLA-2) diseñados superficialmente siguiendo una dirección predominantemente Norte-Sur en forma de franjas alargadas perpendiculares a la línea de costa que penetran hacia el interior de la vega, entre el camino de los Pescadores lindando con el término de Salobreña, y los suelos de las Algaidas y el Preparque de la Charca de Suárez por Levante.

Los usos propuestos para estos sectores son Hotelero y Residencial con una zona de Servicios Terciarios, incluidos dentro de una ordenación organizada en torno a campos de golf.

Como criterios generales a seguir en la ordenación de estos sectores se fija la implantación exclusiva del uso hotelero en la zona sur, cercano al mar y de baja ocupación de parcela con la edificación, posibilitando la creación de un complejo hotelero que albergue servicios varios que potencien el atractivo turístico. La zona residencial se plantea fundamentalmente en la zona central de los sectores, generando bolsas residenciales en parcelas aisladas con amplias zonas ajardinadas y de servicios interiores, que quedan envueltas por el desarrollo del campo de golf y la estructura viaria principal. En el extremo norte, al abrigo del grueso de los campos de golf, se plantean bolsas de similares características a las anteriores destinadas a acoger uso hotelero vinculado al golf y a turismo de costa. Entre este uso hotelero y el límite norte del sector, se reserva una última franja de uso exclusivo golf, que actúa de transición moderada entre los usos edificatorios y la zona de vega tradicional.

Se incluye en la zona central de los sectores, en colindancia al área de servicios del sector PL3, un área destinado específicamente a servicios terciarios, buscando fundamentalmente la implantación de servicios de tipo recreativo o lúdico organizados entorno a un espacio público que se reconozca como el centro de servicios del todo el conjunto turístico.

 

Estructura Viaria

Se propone un sistema viario configurado a partir de la modificación de las vías existentes y la creación de nuevos viales.

Como vías principales de acceso a la zona, se proponen:

Acceso Este: Nuevo vial de comunicación Motril-Playa siguiendo un trazado recto en paralelo al cauce de la Rambla de las Brujas que posibilita un acceso directo desde la Ronda de Circunvalación Sur a Playa de Poniente. Este nuevo vial accede a la zona Playa penetrando por el flanco Este, en paralelo al bulevar de acceso peatonal de la vía Parque. Supone una alternativa a la actual carretera del puerto que reducirá la densidad de tráfico y al flujo a través de Santa Adela y Varadero.

Acceso Intermedio: Trazado de una vía de comunicación directa entre el núcleo de Motril y la zona turística de Playa Granada. Este nuevo vial conecta el tramo Oeste del Camino del Pelaillo con Motril, siguiendo un trazado sensiblemente recto que discurre a través de la vega y penetra en Motril por el acceso de la Haza de la Plata.

Acceso Oeste: Ampliación de la sección de la actual carretera de Río Seco que se convertirá en la vía colectora de los tráficos hacia la nacional 340 y en último término con la futura autovía.

Estas vías de acceso se relacionan entre sí a través del viario urbano principal constituido por el camino del Pelaillo en el trazado comprendido entre los definidos como acceso Este e Intermedio. En este punto de encuentro se plantea una rotonda de regulación de tráfico, desde la que parte, además del acceso intermedio con dirección Motril, un vial de nueva creación con vocación de viario principal urbano, que recorre en diagonal los suelos de la ampliación turística hasta encontrarse con el acceso Oeste prácticamente en el límite Norte del Sector.

Se completa el sistema viario con la dotación de aparcamientos públicos en superficie junto a los accesos propuestos, uno junto al bulevar de acceso por Rambla de las Brujas y otro emplazado en el margen Norte del Camino del Pelaillo en su intersección con el acceso intermedio.

 

Itinerarios Peatonales

Se plantea una mejora de la relación con el núcleo de Motril a través de la red de caminos peatonales que, partiendo del casco, registran la vega y alcanzan el mar concentrándose en el tramo final de la vía Parque que penetra por el Este de Playa de Poniente enlazando con el paseo marítimo.

El paseo marítimo adquiere continuidad hasta enlazar con el límite del término Municipal configurándose como un paseo-sendero marítimo. (SG-T EL5).

Los nuevos viales propuestos, así como los actualmente en trámite pertenecientes al sector PL-3, incorporan en su sección amplios acerados e incluso bulevares que fomentan la movilidad peatonal.

 

Espacios Libres

Configuran el sistema de espacios libres:

-Pasillo Verde a modo de parque lineal, que discurre por el interior del Preparque de protección de la Charca de Suárez y bordea perimetralmente las zonas industriales siguiendo el trazado de la nueva vía de acceso desde Motril a través de las Algaidas, incorporará instalaciones de ocio y recreo mejorando las dotaciones en el sector.

-Los espacios lineales tales como el paseo marítimo de playa de Poniente con la prolongación prevista hasta el límite del término continuando la línea de costa. Los bulevares contenidos en las medianas de los nuevos viales, que contarán con un ancho medio de unos 15 metros incorporando además de viario peatonal zonas ajardinadas y arboladas.

-Zonas verdes y espacios libres procedentes del desarrollo del sector Pl3 actualmente en trámite y zonas verdes que se incorporaran con el desarrollo de los nuevos sectores a la estructura general, como son los contenidos a ambos lados de Villa Astrida, borde sur de la zona hotelera en el camino del Pelaillo, área de juego y recreo de niños en la zona de servicios del Pl3, etc.

 

Justificación cumplimiento de dotaciones

La justificación del cumplimiento de la dotación mínima obligatoria de 5m2 por habitante carece de valor en esta zona, ya que es mínima la población residente por tratarse de un núcleo turístico de segundas residencias.

No se incluyen en el computo de la dotación ni los suelos urbanizables de nueva propuesta ni el sector PL3, por considerar que las dotaciones asignadas se ajustan al número de viviendas propuesto y que éstas dotaciones “propias” del sector PL3 aún en transición no han de servir para justificar los estándares del suelo urbano.

De acuerdo con lo anterior, se expone a continuación la justificación del cumplimiento de la dotación de espacios libres para suelo urbano.

Viviendas
Existentes	En tramite (UE)	Nueva creación (UE)	Total
1088	232	45	1365

 

 

Superficie Espacios libres
Existentes	En tramite	N. creación (UE)	N. creación (SG)	Total
41168	1605	3708	51000	97481

 

 

Con estos valores se obtiene una dotación de 71,42 m2 de espacio libre por vivienda, equivalente a 19,25 m2 por habitante si consideramos la equivalencia de 3,6 habitantes por vivienda.

 

Figuras de Gestión

Las propuestas descritas se llevarán a cabo mediante las siguientes figuras de gestión definidas para el núcleo Playa:

-Tres Sistemas Generales, dos de espacios libres (Preparque-PLA EL 1- y Paseo-Sendero Playa Granada -T EL 5-) y uno de equipamiento (aparcamiento PLA EQ 1)

-Un Sistema Local en suelo urbano para equipamiento aparcamiento (SLPLA 1)

-Dos sectores de suelo urbanizable (PLA 1 y PLA 2), con usos Residencial, Hotelero, Terciario y golf, que posibilitarán la implantación de 1964 viviendas, unas 3600 plazas hoteleras, centro de servicios terciarios y dos nuevos campos de golf.

-Cinco Unidades de Ejecución en suelo urbano, dos de ellas con uso residencial, dos con uso hotelero y una de servicios terciarios, que posibilitan la implantación de 45 viviendas, la ampliación de la oferta hotelera en unas 200 plazas, y la obtención de reservas de suelo 985 m2 para equipamiento comunitario.