urbanismo

Las figuras que utiliza el Plan General para hacer posible las objetivos que se han marcado y, por consiguiente, tender al modelo de ciudad a que darán lugar los nuevos crecimientos, son los habituales propuestos para la gestión, y aquellos que la adaptación a la nueva Ley de Ordenación Urbanística de Andalucía 7/2002 permite.

Así, pues, Sistemas Generales y Locales en suelos urbanos, urbanizable y no urbanizable; determinación de sectores en los urbanizables sectorizados; las actuaciones aisladas, ámbitos de remodelación y rehabilitación, planes especiales y actuaciones de mejora urbana en suelo urbano consolidado; y dentro del suelo urbano no consolidado son las áreas de reforma interior, unidades de ejecución y ámbitos no incluidos en unidad de gestión las herramientas definidas.

Las actuaciones de mejora urbana (AMU), los planes especiales y los ámbitos de remodelación y rehabilitación mencionados, viene a posibilitar la consecución de algunos objetivos que no se alcanzan desde las figuras habituales de intervención e iniciativa privada mayoritaria, ya que no interfieren en el ámbito de éstas y, por lo tanto, evitan fricciones en la gestión y/o desarrollo.

En el suelo urbano consolidado

AMU Actuaciones de Mejora Urbana

Intervenciones en suelos urbanos de titularidad pública, cuyo objetivo se basa en la definición de propuestas que den soluciones a problemas de carácter funcional, técnico, estructural, formal o de imagen. Se proponen para lugares de especial trascendencia por su ubicación, su representatividad, clase o intensidad de uso, o por implicar al área a la que pertenecen en una dinámica positiva de revalorización o puesta en valor.

Para la determinación de las áreas de intervención, -en adelante AMU-, el criterio de más peso ha sido el de dotar de unidad a la estructura urbana del núcleo “antiguo” con la naciente estructura de los nuevos desarrollos. Para ello es necesario interpretar la ciudad según el modelo definido; tratando de entender que las soluciones propuestas en los nuevos desarrollos, además de resolver los problemas locales de su sector o zona, aportan indirectamente muchas soluciones al núcleo interno. Por lo tanto, las AMU, nacen cumple dos objetivos, igual que lo hace cualquier actuación en suelo urbanizable:

. resolver o aportar las bondades de la propuesta sobre sí misma y demás elementos de su sector

. de otro lado, complementar – continuar las actuaciones llevadas a cabo en las nuevos suelos.

Tal es el caso de la intervención en el Puente del Toledano (AMU-M-21), o la del primer tramo de la Ronda de Levante con la rotonda de enlace a San Fernando y Rambla de los Álamos en las estribaciones del Campo de fútbol del Cerrillo (AMU-M-22)…; o las operaciones en las Avenidas de Constitución y Avenida Rodríguez Acosta (AMU-M-20)…; todas ellas completan la traza de la ronda interior cerrando el anillo con una cierta uniformidad en su sección y en su equipamiento…; las operaciones sobre la Avenida Nuestra Señora de la Cabeza y rotonda de Cuatro Caminos (AMU-M-28) que viene a dar continuidad a la Vía Parque componiendo un importante punto de encuentro, entre sistemas generales de espacios libres…; la Alcoholera, como incorporación de un espacio libre transformado en un sistema de espacios con la apertura de Parque y Paseo al Este y Oeste respectivamente (AMU-M-27)..; las intervenciones en la Calle Ancha y su continuidad en el eje Este-Oeste hasta la Ronda Poniente, objetivo ansiado desde los primeros Planes urbanísticos y que con el apoyo de las rondas y la descongestión que producirán no está tan lejos de conseguir (AMU-M-3 a AMU-M-8)…; la nueva disposición de espacios principales dentro del casco, bien comunicados con otros de interés en la nueva periferia como son la Matraquilla y el antiguo solar del Colegio Público Garvayo-Dinelli, que aportan además sendos aparcamientos subterráneos… (AMU-M-26, AMU-M-15)…

Otras no menos pretenciosas surgen, para acompañar y completar los objetivos planteados desde las principales o como actuaciones de carácter más cuidadoso, de detalle, que finalmente plantean un nivel de intervención que va más allá de la propia necesidad. Tal es el caso de la recuperación del trazado de la Acequia Gorda en el tramo de suelo urbano (AMU-M-29).

En el documento de Determinaciones del presente Plan General de Ordenación se detallan convenientemente cada una de las AMU, que se proponen.

Ámbito de remodelación y de rehabilitación:

Áreas o ámbitos coincidentes con unidades urbanas, homogéneas en cuanto a tipologías edificatorias y morfología urbana. Se entiende que no hay mejora posible que no actúe de forma integral sobre el conjunto, por razón de su unidad, por razón su tamaño, por razón del entorno, o por la naturaleza de su construcción.

En un principio el Plan General no determina el sistema de gestión o ejecución de la mejora, sólo determina el área que abarca y qué objetivos se tienen; en general son coincidentes en todas las seleccionadas.

Los objetivos que inducen a la determinación de un Ámbito de remodelación y de rehabilitación, tienen que ver con la calidad de vida que allí se desarrolla. Muchos aspectos se pueden concretar a través de los factores que definan la urbanización, el estado general de las edificaciones y su implantación, sus equipamientos y accesibilidad, el conjunto de calles que lo conforman y su grado de comunicación con otros lugares, la orientación ventilación-soleamiento, el estado de sus infraestructuras básicas.., el total o parcial abandono de las propiedades; otras situaciones de carácter social que determinan la creación de guetos, situación insostenible con respecto a condiciones del entorno que impidan se lleve a cabo unas condiciones de vida razonablemente buenas.

Todas estas razones y otras muchas que surjan del estudio pormenorizado de cada ámbito, son perfectamente asimilables desde la perspectiva y el espíritu de la propuesta que hace el Plan al respecto de estos ámbitos.

En Varadero se ha delimitado un ámbito que se corresponde con las Viviendas Sociales de Carrera del Mar y Crucero Maria Teresalas. En Motril estas áreas son las siguientes:

– Viviendas sociales de San Antonio

– Huerta Carrasco

– Viviendas sociales del Majuelo.

Viviendas sociales de San Antonio

La falta de compromiso de todos los agentes, -Administración autonómica, Local y los propios vecinos-, en la conservación del barrio, ha procurado un nivel de deterioro importante sobre las construcciones y la propia urbanización. La ocupación de los espacios inferiores de forjados sanitarios en uso de vivienda o comercio, ambos no autorizados, incluso habiendo horadado la calle para facilitar su acceso, la eliminación de algunos elementos básicos de las infraestructuras de vertido, la inexistente recogida de residuos sólidos, que se abandonan en una zona libre cercana, la convivencia con la zona de suministro de algunas de las sustancias prohibidas….; en general, la situación de marginalidad, a la que no ha ayudado la situación física del barrio, en el límite Norte de la ciudad sin ninguna infraestructura importante que la comunique, ha llevado a sus habitantes a una dejadez y desidia importante sobre el propio estado de sus viviendas y entorno inmediato.

En la nueva ordenación, el PGOU propone el trazado de una vía de ronda interior que la bordea y lo comunica con el resto de la ciudad de una manera cierta; en las escombreras, hoy de vertido de basuras, la creación de una zona verde con equipamientos de carácter municipal, mezclado con otros usos residenciales y la presencia muy cerca del recorrido de Vía Parque que terminará en el Parque arqueológico de la Nacla. Todo esto está incluido en los suelos urbanizables del sector SUP-MOT-2.

Definida la mejora del entorno, será necesaria la mejora integral del barrio, contando con las nuevas orientaciones y espacios de interés. Por esta razón ha sido incluido en un Ámbito de remodelación y de rehabilitación.

Huerta Carrasco:

En este caso el resultado social es parecido al de San Antonio. Sin embargo, una de las razones más importantes de su fracaso ha sido la elección tipológica del edificio. Es ajeno a su entorno, no facilita la relación con los espacios exteriores, creando zonas inseguras que nunca han invitado a recorrer ni atravesar la zona. La superficie ajustada de las viviendas ha dificultado la adaptación de las familias ubicadas, que llegaban con otros hábitos de vida y convivencia que no permite este tipo de vivienda.

Otras razones de tipo social, derivadas o no, de la distribución de los espacios y edificaciones desconectados de su entorno, de los servicios y equipamientos inexistentes y del nivel de respuesta nulo que sus vecinos encuentran en el medio, Administración incluida, podrían ser la causa de su estado actual. Por todo ello, el PGOU, reconoce esta área como ámbito de remodelación y de rehabilitación, con objeto de estudiar detenida y pormenorizadamente los problemas y posibles soluciones de carácter integral.

Viviendas sociales el Majuelo:

La situación de estas antiguos bloques de viviendas sociales ha quedado en evidencia a partir del desarrollo urbano de la Rambla de los Álamos. Una vez se ha dado el salto y superado esta barrera natural se ha construido una ciudad nueva, con el consiguiente cumplimiento de los estándares urbanísticos de espacios públicos libres, zonas verdes y equipamientos

Al igual que en San Antonio una Vía Parque, sistema general de primer orden, recorre ahora un frente del barrio que siempre fue una trasera. El estado de la construcción, la escasa medida de sus viviendas, la mala orientación de sus calles, con una urbanización de baja calidad y de nuevo el factor humano-social… En esta área no se reúnen las condiciones de vida deseables. Ahora que el entorno ha mejorado es razonable pensar que todo ese borde, antes marginal, vaya modificándose paulatinamente. El interés del PGOU, pasa por procurar que las transformaciones afecten a la unidad completa y se afronten sus carencias y problemática como conjunto.

Actuaciones Aisladas

Pequeñas actuaciones que conllevan, normalmente, el reajuste de alineaciones que favorezcan ampliación o nuevos trazados de calle o espacio público. Operaciones de cirugía urbana que permitirán la continuidad de la malla urbana y facilitará la conexión e intercomunicación de los barrios de la ciudad.

Las que incluyen el PGOU en el suelo urbano de Motril, son un total de 24 actuaciones aisladas. Hay algunas de mayor importancia, no por el coste de la intervención sino por la necesidad de disponer del espacio para la consecución del objetivo que determinó su existencia.

Entre las más importantes, destaca la de Calle Canteras AA-MOT-7, que resulta básica para desarrollar comunicación desde Rambla de Capuchinos a Parque de las Provincias, a través de los Telares y Cuartel de Simanacas.

La AA-MOT-5 en la Calle Rodríguez Pintor, posibilita la apertura de la calle y permite dar salida al barrio de Huerto Capitán hacia el Este, muy importante de cara a la movilidad en sentido Este-Oeste.

AA-MOT-13 y 14, destinadas a la adquisición de suelo e inmuebles para la rehabilitación de edificio catalogado y su destino a dotacional; igualmente la AA-MOT-24, también destinada al mismo objetivo relacionado con el Servicio de la Administración Pública.

En el documento de Determinaciones del presente PGOU, se explican con detalle todas y cada una de las actuaciones aisladas existentes, dentro del apartado dedicado al Suelo Urbano Consolidado.

Planes Especiales

En el suelo urbano el PGOU, distingue unas áreas, que por sus especiales connotaciones, necesitarán de un plan especial que estudie y desarrolle los valores reales y/o potenciales que le sean propias. Son unidades urbanas (barrios) que no pueden incorporarse a las nuevas demandas y tensiones de la ciudad desde actuaciones individuales y descoordinadas, tan sólo desde las líneas maestras de una figura superior que organice y oriente los objetivos a conseguir, la forma de obtenerlos y el tiempo o programa para su ejecución.

Las áreas de interés para estas delimitaciones son el entorno de Calle Buenavista, al Norte de Calle Cartuja, el Barrio de la Esparraguera, el Llano de la Fundición y Casas Nuevas, Barrio de San Antonio y el Casco Histórico.

P.E. mejora medio urbano e infraestructuras en entorno de C/ Buenavista:

– Ámbito: Recoge su ámbito, al Norte la calle Almil, al Este Mª Antonia Fernández la Caramba y Calle Millán, al Sur Calle Cañas y Cartuja; al Oeste Barranco de las Monjas y Rambla del Cementerio Viejo.

– Objetivo: mejorar y actualizar las infraestructuras básicas del barrio, la accesibilidad y alumbrado y equipamiento.

– Intervención: Tiene esta zona una estructura urbana muy peculiar, con traza de vías orientadas fundamentalmente al Sur, con las transversales muy cortas y desiguales. Calles con pendientes medias hacia el Sur y traza o sección estrecha (5 m. de media). La tipología edificatoria, aún se mantiene en su mayoría como unifamiliar en manzana cerrada con planta baja y primera, aunque se está empezando a transformar en tres plantas en operaciones individuales de renovación o sustitución.

Su problemática reside fundamentalmente en su nulo nivel de equipamiento; las instalaciones de abastecimiento y saneamiento son muy antiguas y están muy superficiales. La mayoría del suministro eléctrico discurre aéreo y el alumbrado público es escaso y de poca intención. La práctica inexistencia de recogida superficial de aguas pluviales convierte las calles de esta zona en verdaderos cauces; cuando el agua de escorrentía llega al punto de recogida lleva demasiada velocidad y caudal y convierte tal sistema en ineficaz, lo que causa un grave problema en las calles inferiores, que ven circular por sus calzadas el agua de lluvia de una cuenca extensa. Esto no ayuda a la durabilidad de pavimentos y calzadas, muy deteriorados por los arrastres y por el escaso mantenimiento.

El Plan Especial determinará mediante estudio pormenorizado, las medidas y su intensidad para paliar esta problemática.

P.E. mejora medio urbano y reforma interior Barrio de la Esparraguera:

– Su ámbito está delimitado, al Norte por la Calle Ave María, al Sur por Camino de las Cañas, al Este Cercado de las Monjas y calle Monjas, al Oeste calle Manuel Peña.

– Su objetivo es la recuperación de los valores intrínsecos de uno de los barrios de Motril con cierta identidad y/o reconocimiento de su hecho diferencial. Dotación de las infraestructuras que faltan o su reposición o rehabilitación de las que estén en mal estado. Estudio pormenorizado de la red de pluviales, de la recogida de residuos urbanos, del tratamiento de pavimentos y encuentros, de la movilidad y presencia del vehículo. Estudio y propuestas para el alumbrado público y dotaciones y equipamientos necesarios.

Es necesario el estudio de escalas, formaciones tipológicas de la construcción y fachadas, que puedan redundar en una imagen y constitución peculiar del barrio. Podrían determinarse nuevos parámetros en la nuevas edificaciones para la promoción y puesta en valor de aspectos a conservar o promover.

La unidad del barrio habrá de apoyarse desde el tratamiento urbano del espacio público; alumbrado y mobiliario son factores importantes. De cara a la optimización del propio espacio y de su mayor disponibilidad es básico la gestión de residuos sólidos urbanos y la obtención o determinación de áreas que permitan su utilización como espacios de relación.

P.E. mejora urbana en Llano de la Fundición-Casas Nuevas:

– Su ámbito está delimitado, al Norte por la Calle Cuartel de Simancas, al Sur por Calle Espíritu Santo y Calle Pedro Calderón de la Barca, al Este Rambla de los Álamos y al Oeste Calle Manuel de Falla.

– Tiene esta zona una estructura urbana muy heterogénea; formada por tres unidades urbanas es necesario acometer una intervención compleja en el espacio público de acuerdo a las características específicas de su configuración; tanto en las Casas Nuevas, como en los bloques del Llano de la Fundición, o en pisos de Calderón de la Barca; todos ellos con estructuras tipológicas e implantación muy diferente.

Además su condición cercana a los nuevos crecimientos obligará a obtener mayor permeabilidad y relación del sistema con el entorno inmediato y entre las distintas unidades que conforman el ámbito delimitado.

Dentro del Plan Especial se encuentra un Ámbito de Remodelación y Rehabilitación, por lo que se prevé que las determinaciones de una y otra figura sean coincidentes y complementarias en cuanto a concepto y a forma de llevar a cabo sus determinaciones, fundamentalmente en relación a la financiación y plazos de ejecución que permitan la existencia de ambas figuras. En principio, el PGOU, no establece prioridad de una sobre otra, pues son motivos muy parecidos los que promueven la delimitación; el caso del Ámbito de Remodelación afecta de manera más directa a las viviendas como unidades residenciales y en el plan Especial se atiende a criterios más generales sobre todo el sistema, aunque nada impide que pueda definirse pormenorizadamente en éste al respecto de dichas residencias.

Será necesario, además, mejorar y actualizar las infraestructuras básicas para posibilitar la introducción de otras actualizadas relacionadas con nuevas tecnologías, y la consiguiente rehabilitación y/o sustitución de pavimentos que recojan buenos criterios de movilidad y accesibilidad, incluyendo la gestión del tráfico rodado y presencia del vehículo. Asimismo deberán observarse temas complementarios de importancia como es la gestión de los residuos sólidos urbanos, el alumbrado público y mobiliario urbano.

P.E. mejora urbana en Barrio de San Antonio:

– El ámbito corresponde a las calles y espacios públicos comprendidos entre los límites Norte de Rambla de San Nicolás, Sur Calle Ancha, Este calle Santísimo y Oeste Camino de San Antonio.

Tiene esta zona una estructura urbana muy homogénea; con traza de viario ortogonal fundamentalmente; las calles más largas son longitudinales con pendiente descendente hacia el Sur y anchos de calle escasos. Algunos elementos de gran tamaño, marcan ciertas discontinuidades en el ámbito delimitado, de un lado la parcela del I.E.S. Julio Rodríguez y el conjunto de viviendas de propiedad pública de San Antonio, que están delimitadas como Ámbito de Remodelación y Rehabilitación. A este respecto se hace constar las mismas consideraciones que en el Llano de la Fundición, respecto de la condición complementaria y de apoyo que han de tener ambas herramientas en el planteamiento y consecución de los objetivos.

Es de suma importancia el enlace con los nuevos suelos urbanizables del SUS-MOT-2, que lindan al Norte y Este, que a través de espacios libres y equipamientos tratarán de eliminar la condición de marginalidad que caracteriza la la ordenación existente. El PE observará esta condición de contorno y si es preciso determinará actuaciones en concordancia, así como también está condicionado por las determinaciones y soluciones que se aporten desde la AMU-M-8, referente al tratamiento conjunto del borde sur del ámbito, es decir, Calle Ancha y Vazquez Alfalla.

Es básica la obtención de espacios libres y su relación a nivel de barrio; la conexión entre zonas de interés, dada la extensión y homogeneidad de la trama urbana; igualmente importante es la solución y adaptación de la actividad local al uso y régimen del tráfico rodado, ya apuntado desde la AMU-M-8.

No hay equipamiento, las instalaciones de saneamiento y abastecimiento son antiguas y las pluviales no responden causando problemas en espacios inferiores. Las fuertes escorrentías no ayudan a mantener un pavimento que es de escasa calidad y que no ofrece comodidad ni seguridad. El espacio público no está caracterizado; lo constituyen la sucesión de calles.

P.E. Protección, renovación y mejora del Casco Histórico:

– El ámbito corresponde a las calles y espacios públicos comprendidos entre los límites Norte de Calle Cañas, Este de Calle Muralla, Sur Tenería y plaza de San Agustín y Oeste Arco del Cenador.

Se pretende una recuperación y rehabilitación del ámbito con cierto sentido histórico, abarcando las necesarias medidas referidas a la reparación, renovación de urbanización, obtención de nuevos espacios, o determinación de parámetros que afecten a la nueva edificación o a la existente, y promoción e incentivación de usos y/o actividades que dinamicen y recuperen su incorporación al tejido social y económico de la ciudad, desde la importancia y relevancia que tiene.

En este caso, se trata de que el P.E. determine cuáles son aquéllas actuaciones que permiten la configuración del casco de acuerdo con sus parámetros históricos reseñables y con la actividad y sus condicionantes funcionales actuales y propuestas o futuras.

Además de la mejora urbana, delatar aquellos valores de la estructura, parcelación, edificaciones de interés o infraestructuras que puedan ser de interés y que puedan derivar en recomendaciones a la construcción, a la urbanización, iluminación, rotulado de calles, personalización de negocios, entrada a vados y garajes…

Es necesario el estudio de escalas, formaciones tipológicas de la construcción y fachadas, parcelación y estructura del espacio público que puedan redundar en una imagen y constitución peculiar del ámbito.

En el suelo urbano no consolidado

El PGOU, en su condición de documento adaptado a la nueva ley de Ordenación Urbanística de Andalucía 7/2002, observa las nuevas determinaciones recogidas sobre el suelo urbano no consolidado, que aplicadas en el ámbito de la ciudad de Motril ofrece una casuística especial que se expone. Por ello, ha incluido bajo esta denominación todos aquéllos suelos en que concurren alguna de las circunstancias contenidas en el artículo 45.2 de la mencionada Ley:

– Carecer de urbanización consolidada por no comprender todos los servicios, infraestructuras y dotaciones públicas precisas o unos u otras no tengan la proporción o características adecuadas para servir a la edificación que sobre ellos exista o se haya de construir.

– Carecer de urbanización o precisar la existente de renovación, mejora o rehabilitación que deba ser realizada mediante actuaciones integradas de reforma interior, incluidas las dirigidas al establecimiento de dotaciones.

– Formar parte de áreas homogéneas de edificación, continuas o discontinuas, a las que el instrumento de planeamiento les atribuya un aprovechamiento objetivo considerablemente superior al existente, cuando su ejecución requiera el incremento o mejora de los servicios públicos y de urbanización existentes

Dentro de la amplia definición, el PGOU determina una serie de condiciones, apoyado en la propia ley, para el desarrollo o la gestión de estos ámbitos de cara a su consolidación. Así pues, establece áreas de suelo urbano no consolidado no incluidos en unidad de ejecución y sometidos al régimen que se establece legalmente; áreas de reforma interior y unidades de ejecución. Asimismo prevé aquellos que se encuentran en curso de ejecución.

Los suelos en curso de ejecución se seguirán desarrollando con arreglo a las determinaciones del Plan con el que se redactaron y aprobaron, tal y como se establece en la disposición Transitoria Tercera en su punto primero, que exime de la aplicación inmediata y directa de la Ley a estos Sectores. No obstante, sí les serán de aplicación las Condiciones Generales de Edificación contenidas en las Normas de la Revisión – Adaptación del PGOU. Son los casos ubicados en el Camino de las Ventillas y que responden a la denominación de 40a y 41a. También, en la Avda. de Salobreña, encuentro con Ronda Sur, está en curso de ejecución la unidad de ejecución 50, procedente de la Modificación Puntual de PGOU-90 en el Sistema General M-12 (Aguas del Hospital).

Se expone a continuación, los casos que se dan en este suelo, con sus mecanismos de gestión:

– Áreas de suelo no consolidado no incluido en unidad de ejecución

– Áreas de Reforma Interior

– Unidades de ejecución

Suelo Urbano No Consolidado

no incluido en Unidad de Ejecución

Por razón del distinto aprovechamiento, edificación y alineaciones a materializar; por razón de la ejecución de urbanización necesaria de su entorno y, por razón de la insuficiencia de los elementos de infraestructura, están pendientes de su consolidación, pero su tamaño y/o número de propietarios no requiere figura de gestión para la compensación o reparto.

El régimen a aplicar es el que determina el artículo 55.2 de la Ley de Ordenación Urbanística de Andalucía, según el cual, los propietarios de suelo incluido en esta clasificación tienen derecho al noventa por ciento del aprovechamiento medio del área de reparto o, en su caso, del objetivo. Tiene implícita la asunción expresa y formal del propietario para la realización de la urbanización, antes o simultáneamente a la edificación y para la cesión correspondiente. Incluirá la urbanización de las vías que den frente a la parcela, las correspondientes infraestructuras nuevas o complementarias a las existentes, las que hayan de ampliarse y todas aquellas actuaciones necesarias para adquirir su condición de consolidado.

En Motril, los suelos incluidos en esta casuística responden a la terminología SUNC-MOT, y tienen condiciones diversas, en su forma o en los objetivos impuestos para su consolidación.

Así pues, existen aquellos ámbitos clasificados como no consolidados por carecer de urbanización suficiente y adecuada, aunque sí están asentadas las actividades que le son propias. En estos casos, la gestión de estas áreas estarán sujetas a contribuciones especiales. Así está establecido en el art. 105.5 de la Ley 7/2002 de Ordenación Urbanística de Andalucía. Son estos casos el SUNC-MOT-14, suelo industrial Vadillo y Crta. de Almería y SUNC-ALG-2, Polígono Industrial Algaidas, que mantienen una muy deficiente urbanización.

Otras delimitaciones, también dentro del no consolidado, son aquellas en las que la urbanización necesaria es completa, bien porque están destinados en el plan de usos a soportar viario o elementos del sistema de comunicaciones, bien por tener un cambio de uso respecto del actual que conlleve la adecuación a la nueva actividad, o bien por no haberse completado el programa de edificación y urbanización previsto. En estos casos son inversiones públicas, que pueden tener ayuda en la financiación proveniente de los suelos urbanizables o unidades de ejecución colindantes o relacionadas; tal es el caso del SUNC-MOT-15 (entorno de La Matraquilla), el SUNC-MOT-13 (Ronda de Levante), el SUNC-MOT-16 (Ronda de Poniente), o bien el SUNC-MOT-12 (Cementerio Municipal, que prevé un futuro parque público, una vez se recicle y cumpla los plazos reglamentarios.

Por último, son los ámbitos de pequeño tamaño, sin distribución compleja de propiedad que no necesitan figuara de gestión específica para desarrollar las previsiones en su consolidación. Suelen estar situadas aisladas entre zonas de urbano consolidado y su ordenación no ofrece duda respecto de la asunción de alineaciones, cesión a espacios públicos y parcelas netas resultantes para la edificación. Son los SUNC-MOT-1 a SUNC-MOT-11. Entre ellas las hay de simple modificación de alineación, a operaciones cuyo resultado determinará la aparición de nueva calle o plaza o aquéllos que conlleva la renovación total de la edificación, urbanización y régimen de usos posibles.

En total en Motril se han delimitado 19 áreas de suelo urbano no consolidado no incluido en unidad de ejecución.

Áreas de Reforma Interior

Existen en el entorno inmediato del suelo urbano algunas zonas de importante extensión que tienen una ubicación estratégica de cara al desarrollo y conexión de los suelos interiores consolidados. Unidades urbanas éstas que, por su extensión, condicionan fuertemente a nivel funcional el desarrollo urbano; desencajadas y mal estructuradas respecto de la trama urbana soportan, además, actividades o empresas cuyo traslado y desmonte supone un coste añadido importante en cualquier operación de transformación.

El PGOU considera la importancia de la transformación de estos elementos que, una vez consolidados, permitirán a los suelos consolidados aprovechar las dotaciones y equipamientos de los nuevos, abriendo su estructura, comunicando y reactivando actividades, y evitando se produzcan las zonas incomunicadas y guetos que hoy existen.

Estos ámbitos de tratamiento especial, se denominan Áreas de Reforma Interior (ARI) y sus determinaciones están contenidas en el art. 17.5 de la Ley 7/2002 de Ordenación Urbanística de Andalucía.

Por lo tanto, será el Plan Especial, la figura de planeamiento que desarrolle y gestione, justificando de forma expresa y detallada sus determinaciones.

Dada la singularidad de las ARI y la necesidad de rentabilidad para el traslado de actividades existentes, se justifica se asuma el contenido del artículo 17.2, según el cual se puede eximir a determinados sectores del cumplimiento exacto de las determinaciones del art. 17.1, como es el caso.

En razón de las circunstancias concurrentes y objetivos similares, se propone una edificabilidad igual para todas las áreas y su inclusión en un área de reparto (NC-15). La obligación, en todos los casos, de ocupar gran parte de las plantas bajas con usos compatibles al característico (residencial), no agotará el número de viviendas permitidas; el hecho de haber utilizado el ático como planta adicional para posibilitar la menor ocupación de suelo por la edificación, permitirá una ordenación que prime la generación de espacios libres, si bien, es necesario la inclusión de un parámetro de edificabilidad de 1,45 m²/m² para hacer razonablemente viable las operaciones de traslado y/o interrupción de las actividades existentes.

La financiación de los frentes de parcelas a urbanizar y las cargas suplementarias de urbanización que la propia ley contempla y que el PGOU imponga en cada caso supondrán la participación de la comunidad en las plusvalías generadas, amén del 10% del aprovechamiento correspondiente a al Administración.

EL PGOU, establece cuatro áreas que responden perfectamente a la casuística descrita. Se denominan con las siglas ARI-MOT y son:

ARI MOT-1: Terrenos al Norte del núcleo en el que se ubica el actual Campo de Fútbol Municipal. La titularidad de los terrenos es pública. La necesaria regeneración del barrio, apoyada también desde el PE de mejora del Barrio de San Antonio y del Ámbito de Remodelación y Rehabilitación expuestos en el apartado del suelo urbano consolidado, la obtención de una red viaria que resuelva las relaciones limítrofes del mismo y preparar el área para recibir el futuro parque que se ubicará en el Cementerio, son las razones suficientes que determinan la inclusión de éste área en el concepto descrito.

Por otra parte, el traslado de las instalaciones deportivas, cuya configuración actual no permite ampliación ni modernización y su condición de inadaptación a la estructura del barrio es otro de los argumentos que apoyan su delimitación y su inclusión en el no consolidado bajo las condiciones de Área de Reforma Interior.

Las condiciones especificas para su desarrollo y los parámetros precisos se hayan en el documento de Determinaciones del presente PGOU.

ARI MOT-2: Es un ámbito éste de vital importancia para el desarrollo del casco histórico, en donde se ubican los principales centros administrativos de la ciudad. La importancia a la que se alude está directamente relacionada con la delimitación del Plan Especial de Protección, renovación y mejora del Casco Histórico de Motril.

Esta área no viene más que a complementar las posibles actuaciones de puesta en valor que plantee el plan especial; desde el punto de vista de los usos, de la ordenación y destino de los espacio libres disponibles y pendientes de obtener y desde el punto de vista de la imagen del borde o límite (entrada) al casco Histórico.

Su realidad es compleja y diversa; existen dentro del ámbito parcelas edificables privadas, públicas, edificios catalogados y un espacio público desarticulado, mal comunicado y sin caracterización. Estos son razones de peso para que todo ello se regule desde una figura de conjunto que permita, además repartir y distribuir cargas y beneficios, asignando los parámetro de edificabilidad global y usos que el PGOU establece, a través de su documento de Determinaciones. La ordenación pormenorizada y reparto de usos se realizarán desde el Plan Especial.

Así es necesario regenerar todas las relaciones de la estructura para permitir una buena penetración y comunicación con la Avd. de Salobreña, acompañada de una propuesta de usos que rehabilite las edificaciones existentes, y proponer nuevas dotando al espacio público de los equipamientos precisos, organizando una verdadera entrada y que introduzca los usos y actividad de la ciudad moderna a la más antigua.

ARI MOT-3: Ubicada en lugar estratégico de la ciudad, en donde el PGOU propone la necesaria mejora en la imagen y adecuación de usos en una encrucijada tan importante como es la Puchilla.

La unión de importantísimas infraestructuras de tráfico; la configuración urbana de un punto de encuentro de la ciudad con los suelos de vega, a través de usos y actividades relacionados con los terciarios y ocio recreativos; la existencia de industria -envasado de frutas y algunos comerciales-; el hecho de que las construcciones o naves asociados a estos usos es impermeable e inadaptable a la nueva configuración; la incorporación de los suelos colindantes al proceso de transformación a través de la delimitación de sector de suelo urbanizable sectorizado; todas ellas son las razones que establecen la inclusión de este en el modelo de gestión Área de Reforma Interior.

Su desarrollo está relacionado, además, con la Actuación Aislada AA.-MOT-15, pues tendrán que establecer determinaciones comunes para resolver los problemas de cota y proponer una solución a la conexión entre todas las unidades de gestión.

ARI MOT-4: Ámbito situado a Poniente del casco urbano, junto a la Huerta Carrasco. En ella están situados los almacenes de materiales de construcción de Gijón e Hijos. Constituye una barrera real respecto de los barrios interiores (Huerta Carrasco) y contribuye a una imagen deteriorada del entorno y conjunto urbano.

La futura instalación del Museo de la Caña de Azúcar en la Fábrica del Pilar, la incorporación de los suelos urbanizables SUS-MOT-9 y SUS-MOT-10 y la necesidad de disponer de la urbanización completa de la Ronda de Poniente, hace imprescindible el desarrollo de esta ámbito.

Tiene por tanto, similares condiciones a las expuestas anteriormente, y está incluida dentro del concepto de Área de Reforma Interior en virtud de las causas mencionadas.

Al igual, que el resto de ARI, en el documento de Determinaciones se incluye ficha específica de cada una con datos pormenorizados para su desarrollo y gestión.

Unidades de Ejecución

Constituyen las unidades de ejecución el elemento principal de gestión en el suelo urbano no consolidado. Se delimitan vacíos urbanos que interrumpen la conexión de la trama urbana, indefinidos y faltos de relación entre el espacio interior y exterior.

La Ley 7/2002 establece en la sección cuarta, artículo 17, las determinaciones sobre ordenación, programación y gestión. El art. 17.1 recoge los parámetros máximos y mínimos establecidos para edificabilidad, densidad de viviendas, reserva de usos dotacionales y cesiones. Además, reconoce en el apartado 2 del citado artículo la posibilidad de eximir a determinados sectores de estas obligaciones por razón de sus dimensiones, o cuando el grado de ocupación de la edificación haga inviable el cumplimiento, también se exime si la asunción de estos parámetros determina una ordenación incoherente.

El PGOU, a la vista de la compleja realidad que caracteriza a los suelos urbanos no consolidados, define tres categorías o tipos ajustados al grado de cumplimiento del art. 17.1, o a su alineación a la exención del 17.2. En Motril se delimitan un total de 20 unidades de ejecución que afectan a una superficie bruta total de 269.744 m², representando muy distinto carácter, extensión y ubicación.

Así pues, quedan definidos los suelos urbanos no consolidados incluidos en unidades de ejecución de la siguiente manera:

Tipo A: Unidades de Ejecución que permitan el completo cumplimiento de las determinaciones del art. 17.1. La edificabilidad, la densidad de viviendas, cesión de espacios libres, dotaciones y aparcamientos, cumplen los estándares establecidos en la Ley. La amplitud de los suelos delimitados y su situación o existencia despejada permite este cumplimiento completo de las determinaciones.

La mayoría de las unidades situadas en el borde del casco urbano y que tienen tamaño medio o grande con facilidad de incorporarse a la trama existente o ampliada son las que se alinean a este tipo. Tal es el caso de la U.E.-MOT-5 al Este, junto a Ronda de Levante; U.E. MOT-6 y U.E. MOT-7 en el Camino de las Ventillas; U.E. MOT-13, junto a la rotonda de La Puchilla; suelos a Poniente del Camino de Pataura, U.E. MOT-17, U.E. MOT-18 y U.E. MOT-20, al Norte.

Tipo B: Esta categoría define aquellas unidades que, cumpliendo el parámetro de la edificabilidad y densidad máxima de viviendas, no pueden asumir las dotaciones y espacios libres en la cantidad expresada en la Ley. En todos los casos, esta situación se produce por la poca entidad de la propia unidad, que hace inviable el cumplimiento de todos y cada uno de los parámetros y por estar entre zonas consolidadas que tienen cubiertas sus equipamientos.

Este es el caso de las unidades de ejecución U.E.-MOT-8 y U.E.-MOT-9, que completan la trama, las dotaciones, espacios libres y los equipamientos se obtienen fuera de su ámbito necesariamente, tal y como impone la ordenación, y la edificación soporte de las actividades y usos no supone desequilibrio alguno en la zona.

Tipo C: En la compleja actividad urbanística, han quedado repartidas entre el suelo consolidado, algunas áreas pendientes de ordenación, con construcciones obsoletas, de pequeño tamaño y sin apoyo de infraestructuras ni servicios.

Impiden la mejora necesaria en ámbitos locales o, en cualquier caso, su desarrollo debería potenciar o dinamizar la zona en las que están ubicadas.

Habitualmente, son unidades de interior del núcleo y, ocasionalmente, están en el borde del mismo, apoyando a la generación de tejido de “nueva ciudad”.

Siendo esto así, es necesaria su alineación al artículo 17.2 de la Ley 7/2002, en el que se incluyen las situaciones excepcionales que quedan excluidas del cumplimiento pormenorizado de las determinaciones del artículo precedente 17.1; se prima, desde la propia legislación, el desarrollo y la transformación para desbloquear y beneficiar las áreas en las que se inserta.

Es el caso de las U.E.-MOT-1 a U.E.-MOT-4, que suponen pequeñas superficies interiores que pretenden liberar los espacios públicos y mejorar las condiciones de su entorno inmediato. Especialmente relevante es el caso de la Estación de Autobuses en calle Cruces, cuyo desarrollo pretende el traslado de la obsoleta instalación y la apertura de calle para la continuación de Calle Ancha.

Dentro de la característica de la categoría “C”, se encuentra la U.E.-MOT-10, cuya configuración desde la ordenación, justificada desde la importancia urbana de su enclave, y con una superficie pequeña, se pretende dotar de usos que complementen la oferta de la ciudad dentro del ámbito del casco. Comparte uso hotelero y residencial. Igual que en otros casos de esta categoría descritos, existen cargas suplementarias de urbanización que configuran la contribución y participación de la comunidad en las plusvalías generadas.

Las U.E. MOT-11 y U.E. MOT-12, representan ordenaciones estratégicas en la ciudad; la consolidación de los suelos del entorno –de carácter público y destinados en su mayoría a equipamientos- dependen, en gran medida, del desarrollo de estas unidades. Por ello, la inclusión de las mismas en esta categoría, amparada por el 17.2, no supone desequilibrio alguno respecto a espacios libres y dotaciones en la zona.

La inclusión en un porcentaje importante del uso terciario no comercial dentro de estas unidades limitando, por tanto, el residencial; la obtención de una superficie de cesión importante en espacios libres urbanizados dentro del ámbito, así como la carga suplementaria (art. 113.1.j de la Ley 7/2002) para la urbanización del Sistema General de la Ronda Sur, justifica la fijación de un aprovechamiento superior.

El caso de la U.E.-MOT-14, también incluido en esta categoría, corresponde a una situación especial, según la cual es muy necesario el cambio de calificación edificatoria en un ámbito urbano. La antigua clasificación como residencial unifamiliar es inadecuada, pues la centralidad y potencial intensidad de los usos demandados en un ámbito de interés comercial se aleja de este tipo de ocupación; por ello se determina la edificación plurifamiliar en manzana cerrada, con objeto de rentabilizar desde el punto de vista social un suelo con

grandes e importantes dotaciones. Con el objetivo de contribuir a la comunidad en proporción a las plusvalías generadas, prevé la imposición de cargas suplementarias, consistente en la urbanización de sistemas generales (art. 113.1.j).

La U.E.-MOT-15 y UE-MOT-16, corresponde al Barrio de la Esparraguera y borde de la Ronda de Poniente. En una zona de muy difícil configuración urbana y muy fragmentada desde el punto de vista de la propiedad. Representan ambas, casos característicos en esta categoría, en la que las condiciones de la ordenación no permitirán el cumplimiento de espacios libres y dotaciones.

En el documento de Determinaciones del presente PGOU, se explican con detalle todas y cada una de las unidades de ejecución existentes con los parámetros de aprovechamiento y cesiones, así como los pormenores de su ordenación.

En el suelo urbanizable

En la descripción del modelo de ciudad expuesto en esta memoria se ha descrito cómo son los suelos de crecimiento, dónde están y con qué criterio se han delimitado; al fin y al cabo, coincide con los suelos urbanizables sectorizados.

Es condición de ordenación la distribución de usos globales; así pues, en respuesta a la necesidad ya expresada de dotar a las zonas perimetrales de la ciudad y construir los límites evitando la actual condición de marginalidad que tienen los barrios periféricos, los sectores situados al Oeste, Norte y Este tienen como uso característico el residencial, siendo éstos los que representan el verdadero crecimiento de ciudad que se prevé, y que van a revertir la participación de la comunidad en las plusvalías sobre el urbano consolidado. Son 12 de los 14 sectores que se incluyen en Motril.

Al Sur los sectores tienen mayor vocación de regularizar y construir el borde indefinido de la ciudad; utilizan para ello otros usos junto al residencial; en el Vadillo se completa con el industrial orientado hacia el comercial (industrial escaparate) con la presencia de dotaciones importantes de carácter comarcal como es la estación de autobuses. En otro caso, en los terrenos del Serrecín la previsión de ampliación del parque y la mezcla de usos de terciario no comercial y residencial marcan la transición desde los terrenos del residencial consolidado a los no urbanizables de vega. Queda, por lo tanto, esta zona sur, vinculada a servicios y dotaciones que han de servir a la capitalidad comarcal a la que debe aspirar la ciudad de Motril..

Por otra parte, el PGOU, prevé la delimitación de dos sectores de urbanizable no sectorizado en Motril, a modo de reserva de suelo de crecimiento. Denominados con la terminología SUNS-MOT-1, SUNS-MOT-2.

En total suponen una superficie de 21,83 Ha, el primero con 16,68 Ha y el segundo con 5,15 Ha. de superficie.

El SUNS-MOT-1, está ubicado al Este del casco urbano lindando con el SUS-MOT-5 al Norte, con el SUS-MOT-6 al Sur, y al Este con el SNU-PN-HA. Se corresponde con los terrenos de “Las Zorreras” y su delimitación como no sectorizado viene motivada por la importante proliferación de vivienda de carácter rural que se ha ido generando, asociada a pequeñas unidades agrícolas –cortijos-. Desde el PGOU, se estima posible la puesta en valor de toda esta zona mediante el desarrollo de figuras de planeamiento adecuadas, que contribuya a insertar este ámbito casi rural en el ámbito urbano en el que se van a convertir los sectores colindantes una vez se lleven a cabo las determinaciones del urbanizable sectorizado.

Por otra parte el SUNS-MOT-2 ubicado al Oeste del casco urbano lindando con el SUS-MOT-9 al Este y con suelo no urbanizable al Sur y Oeste (SNU-PA. CT y SNU-PP-ML respectivamente), permitirá si las expectativas de crecimiento lo demandasen perfilar la ordenación en el lado Oeste de la ciudad, tratando de obtener una solución uniforme en esta orientación cardinal teniendo en cuenta el encuentro con las pendientes de laderas, que ya se habrán resuelto más al norte, en los suelos sectorizados de SUS-MOT 10, y 11.

En este suelo, además es de destacar la presencia del Canal de riego de la cota 50, de gran importancia y presencia en le historia y costumbre de la zona. Es preciso que se incluya dentro del sistema de espacios libres, viario o equipamiento que permita su puesta en valor, como ya lo hará el SUS-MOT-9.

En los dos ámbitos reseñados el uso característico será el residencial y todos aquellos compatibles o que en razón de su proporción puedan compartir el sector sin perjuicio para el uso residencial. No se permite la implantación de uso industrial.

Sistemas Generales

Definen y constituyen los Sistemas Generales, la red básica de reservas de terrenos y construcciones de destino dotacional público que aseguren la racionalidad y coherencia del desarrollo urbanístico y garanticen la calidad y funcionamiento de los principales espacios de uso colectivo.

En el ámbito de la ciudad de Motril se distinguen varios sistemas generales. Destinados a la obtención de suelos para la realización de espacios libres, a través de los desarrollos del suelo urbanizable se encuentran varios unidades que conseguirán unir y relacionar todos las zonas verdes importantes de la ciudad, desde el jardín Botánico al Norte, hasta la ampliación del Parque de los Pueblos de América y pasando por el parque de las Provincias a través de la Rambla de los Álamos. Se han distinguido otros, entre aquellos que persiguen la obtención de determinados equipamientos, o de viarios.

En este documento aparecen descritos puntualmente en el momento de la descripción de cada uno de las objetivos perseguidos, equipamientos, viarios o espacios libres, bien desde la perspectiva de los usos, de la red viaria, de los equipamientos o del sistema general de espacios libres. No obstante, en el documento de Determinaciones se relata la lista completa de sistemas generales de todo tipo, con los datos de superficie y localización.