urbanismo

Con las propuestas de ordenación y zonificación contenidas en el presente documento de Plan General, la extensión superficial del Término Municipal -10.945,34 ha.-, queda clasificada en: 699,07ha. -6,27%- en Suelo Urbano; 696,43 ha. -6,47%- en Suelo Urbanizable; 72,14 ha –0,7%- pertenecen al Sistema General Portuario; y el resto, 9.477,3 ha. –85,56%- queda protegido como suelo no urbanizable. Suelo No Urbanizable Por su propia singularidad y condiciones de explotación, la totalidad del suelo no edificado del término se clasifica como protegido, bien sea por su interés forestal para evitar la pérdida de suelo que como consecuencia de la existencia de zonas de erosión con cobertura vegetal insuficiente aumentan paulatinamente, por su variada aptitud agrícola, ya sea la tradicional al aire libre o la de nueva tecnología y alta productividad, por su valor paisajístico, especialmente identificable en la costa mediterránea, por ser suelos de dominio público, por contener restos arqueológicos o también por configurar espacios naturales de interés ecológico, geológico y ambiental. Por todo ello, se proponen clasificaciones que garantizan la protección de los valores naturales y que permiten potenciar la actividad agrícola y las demás actividades productivas generadores de riqueza, para evitar conflictos y las incompatibilidades que en el desarrollo anárquico pudieran producirse garantizando de este modo la diversidad ambiental y productiva. Del total de la extensión del término, cifrada en 10.945,30 hectáreas, se incluyen en los suelos protegidos 9.413,59 hectáreas, superficie que equivale al 86% del total. Las categorías de protección son seis, incluyendo algunas de ellas varias subcategorías. Categorías del Suelo No Urbanizable Del estudio de los suelos del Término Municipal desde los distintos enfoques, – interés arqueológico, valor paisajístico, cultural, morfología, topografía, formación geológica, aporte productivo, conservación y/o transformación, riesgos – y tratando de conjugar en lo posible las diferentes opciones, se llega a una clasificación del Suelo No Urbanizable que divide en siete categorías las áreas protegidas del Término: – Suelos de Especial Protección. – Suelos de Protección por Altas Pendientes. – Suelos de Protección del Paisaje – Suelos de Protección Agrícola – Suelos Agrícolas de Recreo y Ocio. – Suelos de Protección de Núcleos. ANEXO: Cuadro Resumen de las Categorías de Suelo No Urbanizable

CATEGORIA			SUBCATEGORIAS
ESPECIAL PROTECCIÓN	SNU-EP.F		FORESTAL
	SNU-EP.A		ARQUEOLÓGICO
	SNU-EP.DP		DOMINIO PUBLICO
	SNU-EP.ES		ESPACIOS SINGULARES
	SNU-EP.RE		RIESGO DE EROSION
	SNU-EP.PR		PARQUE RURAL
PROTECCION PENDIENTES	SNU-P.AP.		ALTAS PENDIENTES
PROTECCIÓN PAISAJE	SNU-PP.AP		PAISAJE ALTAS PENDIENTES
	SNU-PP.ML		PAISAJE MEDIA LADERA
PROTECCIÓN AGRÍCOLA	SNU-PA.CT		CULTIVO TRADICIONAL
	SNU-PA.PCC		PARQUE DE CULTIVO DE CAÑA
	SNU-PA.CP		CULTIVO DE PRIMOR
	SNU-PA.AI	a	AGRICULTURA INTENSIVA SOBRE ACUIFERO
		b	AGRICULTURA INTENSIVA MEDIAS PENDIENTES
	SNU-PA.HRD		HABITAT RURAL DISEMINADO
AGRÍCOLA RECREO Y OCIO	SNU-ARO.a		RECREO Y OCIO
	SNU-ARO.b		CAMPING RURAL
PROTECCION DE NUCLEOS	SNU-PN.BA		BANDA DE PROTECCIÓN AMBIENTAL
	SNU-PN.HA		BANDA DE PROTECCIÓN HIDROLÓGICA AMBIENTAL

Suelos de Especial Protección. SNU-EP: 3.096,60 hectáreas – SNU-EP.F. (Suelo No Urbanizable de Especial Protección .Forestal) : 1.179,27 ha – SNU- EP-A. (Suelo No Urbanizable de Especial Protección. Arqueológico):106,92 ha – SNU-EP.DP. (Suelo No Urbanizable de Especial Protección. Dominio Público):263,77 ha – SNU-EP.ES (Suelo No Urbanizable de Especial Protección.Espacios Singulares):607,20 ha – SNU-EP.RE (Suelo No Urbanizable de Especial Protección. Riesgo de Erosión):926,59 ha – SNU-EP.PR (Suelo No Urbanizable de Especial Protección. Parque Rural):12,91 ha Suelos de Protección Altas Pendientes. SNU-P.AP: 2.509,50 hectáreas – SNU-P.AP (Suelos de Protección .Altas Pendientes.): 1.929,22 ha Suelos de Protección del Paisaje. SNU-PP: 1.038,67 hectáreas – SNU-PP.AP. (Suelo No Urbanizable de Protección del Paisaje. Altas Pendientes):580,33 ha – SNU-PP.ML (Suelo No Urbanizable de Protección del Paisaje Agrícola. Media Ladera): 458,34 ha Suelos de Protección Agrícola. SNU-PA: 3.026,26 hectáreas – SNU-PA.CT. (Suelo No Urbanizable de Protección Agrícola. Cultivo Tradicional): 747,84 ha – SNU-PA.PCC. ( Suelo No Urbanizable de Protección Agrícola. Parque de Cultivo de Caña): 102,31 ha – SNU-PA.C. (Suelo No Urbanizable de Protección Agrícola. Cultivo de Primor P): 158,37 ha – SNU-PA.AI. (Suelo No Urbanizable de Protección Agrícola. Agricultura Intensiva): 1.909,56. ha a) SNU-PA.AI-a (Suelo No Urbanizable de Protección Agrícola. Agricultura Intensiva sobre acuífero) : 1.048,79 ha b) SNU-PA.AI-b (Suelo No Urbanizable de Protección Agrícola. Agricultura Intensiva. Medias Pendientes) : 860,66 ha – SNU-PA.HRD. (Suelo No Urbanizable de Protección Agrícola. Hábitat Rural Diseminado): 108,02 ha Suelos Agrícolas de Recreo y Ocio. SNU-ARO: 13,88 hectáreas – SNU-ARO.a (Suelo No Urbanizable Agrícola. Recreo y Ocio): 11,60 ha – SNU-ARO.b (Suelo No Urbanizable Agrícola . Camping Rural.): 2,28 ha Suelos de Protección de Núcleos. SNU-PN: 315,37 hectáreas – SNU-PN.BA (Suelo No Urbanizable de Protección de Núcleos.Banda Ambiental): 61,74 ha – SNU-PN.HA (Suelo No Urbanizable de Protección de Núcleos. Banda de Protección Hidrológica Ambiental ): 253,63 ha Suelos de Interés Público Declarado. SNU-IPD: 11,77 hectáreas – SNU-IPD. (Suelos de Interés Público Declarado): 11,77 ha Suelos de Especial Protección. SNU-EP: 3.096,60 hectáreas – SNU-EP.F. (Suelo No Urbanizable de Especial Protección .Forestal) : 1.179,27 ha – SNU- EP-A. (Suelo No Urbanizable de Especial Protección. Arqueológico): 106,92 ha – SNU-EP.DP. (Suelo No Urbanizable de Especial Protección. Dominio Público): 263,77 ha – SNU-EP.ES (Suelo No Urbanizable de Especial Protección.Espacios Singulares): 607,20 ha – SNU-EP.RE (Suelo No Urbanizable de Especial Protección. Riesgo de Erosión): 926,59 ha – SNU-EP.PR. (Suelo No Urbanizable de Especial Protección. Parque Rural): 12,91 ha Suelos de Protección Altas Pendientes. SNU-P.AP: 2.509,50 hectáreas – SNU-P.AP (Suelos de Protección .Altas Pendientes.): 1.929,22 ha Suelos de Protección del Paisaje. SNU-PP: 1.038,67 hectáreas – SNU-PP.AP. (Suelo No Urbanizable de Protección del Paisaje. Altas Pendientes): 580,33 ha – SNU-PP.ML (Suelo No Urbanizable de Protección del Paisaje Agrícola. Media Ladera): 458,34 ha Suelos de Protección Agrícola. SNU-PA: 3.026,26 hectáreas – SNU-PA.CT. (Suelo No Urbanizable de Protección Agrícola. Cultivo Tradicional): 747,84 ha – SNU-PA.PCC. ( Suelo No Urbanizable de Protección Agrícola. Parque de Cultivo de Caña): 102,31 ha – SNU-PA.C. (Suelo No Urbanizable de Protección Agrícola. Cultivo de Primor P): 158,37 ha – SNU-PA.AI. (Suelo No Urbanizable de Protección Agrícola. Agricultura Intensiva): 1.909,56. ha a) SNU-PA.AI-a (Suelo No Urbanizable de Protección Agrícola. Agricultura Intensiva sobre acuífero) : 1.048,79 ha b) SNU-PA.AI-b (Suelo No Urbanizable de Protección Agrícola. Agricultura Intensiva. Medias Pendientes) : 860,66 ha – SNU-PA.HRD. (Suelo No Urbanizable de Protección Agrícola. Hábitat Rural Diseminado): 108,02 ha Suelos Agrícolas de Recreo y Ocio. SNU-ARO: 13,88 hectáreas – SNU-ARO.a (Suelo No Urbanizable Agrícola. Recreo y Ocio): 11,60 ha – SNU-ARO.b (Suelo No Urbanizable Agrícola . Camping Rural.): 2,28 ha Suelos de Protección de Núcleos. SNU-PN: 315,37 hectáreas – SNU-PN.BA (Suelo No Urbanizable de Protección de Núcleos.Banda Ambiental): 61,74 ha – SNU-PN.HA (Suelo No Urbanizable de Protección de Núcleos. Banda de Protección Hidrológica Ambiental ): 253,63 ha Suelos de Interés Público Declarado. SNU-IPD: 11,77 hectáreas – SNU-IPD. (Suelos de Interés Público Declarado): 11,77 ha Suelo Urbanizable El suelo urbanizable se clasifica en Urbanizable Sectorizado (45.739 hectáreas) y Urbanizable No Sectorizado (23,96 hectáreas). No incluye ningún suelo urbanizable de nueva creación como Ordenado. Se definen 20 sectores de Suelo Urbanizable Sectorizado (SUS), encuadrándose, según el uso glogal: – Residencial (11 ámbitos): SUS MOT-1, MOT-2, MOT-3, MOT-5, MOT-6, MOT-9, MOT-10, MOT-11, MOT-12, MOT-13, MOT-14, VSA-1 y TOR-1, afectando a una superficie total de – Residencial y Terciario Comercial : SUS MOT-4, con una superficie de – Residencial y Terciario No Comercial: SUS MOT-8, afectando a una superficie de – Industrial y Terciario No Comercial:SUS MOT-7, con una superficie de – Industrial: SUS PUE-1, afectando a una superficie de 50 hectáreas. – Turístico (3 ámbitos): SUS PLA-1, PLA-2 Y TOR-2, con una superficie en total de El sistema de actuación previsto para su desarrollo es el de Compensación,excepto los SUS MOT-3, SUS MOT-7 y SUS MOT-8, previstos por Cooperación como medio de facilitar y agilizar la gestión. Cuatro de los citados sectores se consideran de desarrollo estratégico: SUS MOT-3, SUS MOT-4, SUS MOT-8 y PUE-1; los tres primeros de uso Residencial, Residencial-Terciario Comercial (desarrollo de interés para la consecución de la dotación comercial que revitalice la zona Este del núcleo) y Residencial Terciario No Comercial (Desarrollo de interés para ubicación de equipamiento privado de apoyo a los grandes equipamientos urbanos). El cuarto, PUE-1, de uso Industrial (Parque empresarial, suelo público de necesario e inmediato desarrollo para paliar la demanda existente e intervenir en los altos precios existentes que impiden la ubicación de este uso. El Suelo Urbanizable Sectorizado (SUS), ya sea residencial, turístico o industrial, responde a las necesidades detectadas en el análisis del proceso de evolución y derivadas del modelo territorial elegido. Para desarrollos a medio plazo, se ha elegido el año 2013 como patrón (10 años desde la aprobación del PGOU), se destinan 204,92 hectáreas para uso residencial y residencial terciario no comercial de extensión ciudad, entre Motril, Torrenueva y Varadero-Santa Adela. También a medio plazo, para uso turístico, se destinan 171,06 hectáreas en Playa Granada, y 8,25 hectáreas en Torrenueva. Para uso industrial 78,72 hectáreas entre El Vadillo (Motril 28,72 hectáreas) y PUE-1 en proximidad al Puerto (50 hectáreas). Como Sistemas Generales adscritos al Suelo Urbanizable Sectorizado para espacios libres, viario o equipamiento, se destinan 92,11 hectáreas. Para la delimitación de los sectores de SUS que se incorporarán durante los próximos 10 años a la estructura general de los distintos núcleos, se han seguido los criterios derivados de la metodología empleada, sintetizada en las Bases y los Objetivos y estrategias, definidos con superficie suficiente para cubrir las demandas existentes y las expectativas de desarrollo. Extensión Ciudad Para que sea suficiente y la oferta mantenga valores estables a corto y medio plazo, es conveniente disponer de suelo clasificado que supere las proyecciones de población a corto plazo y suficiente para cubrir las necesidades a medio plazo, por lo que se ha previsto como suelo urbanizable de extensión ciudad en las diversas tipologías y usos 2.049.289 m², distribuidos entre Motril (1.780.420 m²), Torrenueva (180.256 m²) y Varadero-Santa Adela (88.613 m²). Con estas superficies y la edificabilidad y densidad fijadas según tipologías y situación, se podrán construir 6.948 viviendas en Motril, 226 en Torrenueva, y en Varadero-Santa Adela 369 viviendas, siendo el total previsto en Suelo Urbanizable Sectorizado de uso residencial 7.543 viviendas. Turístico Se han previsto tres sectores de Suelo Urbanizable Sectorizado para este uso, dos de ellos en Playa Granada y el tercero en Torrenueva, la superficie total es de 1.792.575 m², correspondiendo 1.710.624 m² a Playa Granada y 82.575 m² a Torrenueva. La edificabilidad fijada es de 0,3 m²/m² y la densidad de 14 viv/ha en Playa Granada y 20 viv/ha en Torrenueva. Se incluyen dentro de los sectores además del residencial, el uso hotelero, golf y terciario en pequeña proporción para garantizar dotaciones ocio-recreativas de gestión privada y así aumentar la prestación de servicios para facilitar la ocupación permanente. La superficie de techo con destino a uso hotelero es de 179.616 m² en Playa Granada y 6.000 m² en Torrenueva, ofertando un total de 185.616 m² de techo, resultando, si elegimos 60 m² de media por habitación un total de 2.994 habitaciones en Playa Granada y 100 habitaciones en Torrenueva. El número total de viviendas es de 1.964 en Playa Granada y 123 en Torrenueva. El número total de viviendas en suelo turístico es de 2.096 y el total de plazas hoteleras de 6.188. El suelo destinado a instalaciones de golf es de 527.169 m², localizado en Playa Granada, entre los dos sectores definidos como SUS PLA-1 y SUS PLA-2. Suelo Urbanizable en Curso de Ejecución Se incluyen aquí los suelos urbanizables del Plan General vigente que no han culminado su ejecución y que mantienen sus condiciones urbanísticas, son: el Sector PL-3 (Playa Granada), de uso global residencial turístico; el Sector M-3 (San Fernando) y el Sector M-6 (Puente Pañero, de uso residencial; y los Sectores AL-1 y AL-2 (Las Algaidas), de uso industrial. Suelo Urbanizable No Sectorizado Dentro de esta categoría de suelo se han incluido 23,96 ha. Que constituyen la reserva de suelo para crecimientos que pudieran darse por nueva apreciación de los procesos de ocupación y utilización del suelo, evolución en el medio plazo de la demanda de tipologías no previstas o agotamiento de las extensivas. Esta precaución se justifica totalmente si tenemos en cuenta el efecto dinamizador del crecimiento, de difícil cuantificación e identificación que inducirá la conexión de Motril en la Red de Autovías y la construcción del Centro de Transporte de Mercancías y suelo industrial adyacente. Como en el caso de los suelos sectorizados, se incluyen, además de los sectores para crecimiento, los Sistemas Generales propios que éstos demandarán (23,90 ha). Suelo Urbano Como suelo urbano distribuido entre los distintos núcleos que configuran la estructura urbana del término, se incluyen un total de 699,07 has., sumándose por tanto, 93,97 ha de suelo urbano a las 605 ha existentes en la actualidad, al haberse incluido pequeñas ampliaciones de borde en los cascos urbanos para darles continuidad y definir correctamente sus límites de interacción con el medio rural circundante. Suelo Urbano Consolidado Tal como establece la LOUA, la clasificación del suelo urbano comprende el Suelo Urbano Consolidado (SUC) y el Suelo Urbano No Consolidado (SUNC), estableciéndose diferente régimen y determinaciones para cada uno de ellos. Se han delimitado 509,55 hectáreas en SUC entre todos los núcleos, dicha delimitación ha sido objeto de tramitación independiente y paralela a la elaboración del PGOU en cumplimiento de la Disposición Transitoria Primera de la LOUA, habiendo superado la información pública e incorporándose dicha delimitación a este PGOU, habiéndose hecho constar así en la publicación oficial. Las superficies por núcleos son: 273,95 has en Motril; 16,22 has en el Cortijo del Conde; 30,74 has. en Torrenueva; 10,37 has entreVaradero-Santa Adela, Algaidas y Playa; 27,27 has en Calahonda; 30,21 en Carchuna; 9,44 has en La Perla; 4,02 has en La Chucha; 15,74 has en Puntalón-Ventillas; 1,11 has en La Garnatilla y 0,7 has en Los Tablones. Dentro de este suelo, y con el fin de dar continuidad a la trama urbana facilitando la conexión y comunicación entre los barrios de la ciudad y mejorar la movilidad interna, revitalizar los usos, mejorar el patrimonio público inmobiliario y rehabilitar el espacio público, se han diseñado actuaciones de diversa índole y formas de gestión que conformarán, en su conjunto, una nueva imagen de los núcleos urbanos, adaptados a las condiciones de vida demandadas por los ciudadanos. Las actividades previstas son: Actuaciones aisladas: Se diseñan 34, como pequeñas operaciones de cirugía para conectar barrios mediante apertura o ampliaciones de viario, su adquisición está prevista por expropiación, afectando a una superficie de 14.619 m², repartidas entre: Motril (24), Varadero-Santa Adela (2), Torrenueva (6), Calahonda (2) y Puntalón-Ventillas (1). Planes Especiales Dentro del Suelo Urbano Consolidado, existen áreas o ámbitos que, por sus especiales connotaciones históricas, tradicionales, de ocupación y uso, no tiene facilidad para incorporarse a las nuevas demandas de la ciudad ni resolver su problemática desde actuaciones individuales y sin coordinación, sólo desde el conocimiento y estudio concreto del enclave y su relación con el medio exterior, sus interrelaciones y sus dependencias, es posible conseguir la inclusión, y para ello se diseñan los siguientes Planes Especiales de Mejora Urbana en el entorno de la calle Buenavista, Barrio de la Esparraguera, Barrio de San Antonio, Llano de la Fundición y Casas Nuevas, todos ellos en Motril y Planes Especiales de Protección, Renovación y Mejora de los cascos históricos de Motril, Torrenueva, Calahonda y Varadero-Santa Adela, por la singularidad de su formación, estructura y como mecanismo para facilitar el mantenimiento de la ciudad histórica. Ámbitos de remodelación y rehabilitación Son áreas coincidentes con unidades urbanas homogéneas en cuanto a tipologías edificatorias y morfología urbana que responden a actuaciones públicas de los diversos planes de la administración para la construcción de viviendas para clases sociales desprotegidas. El transcurso del tiempo, el abandono y la falta de cuidados de sus usuarios, han sumido al patrimonio inmobiliario y a su entorno en condiciones de vida no adecuadas, siendo necesario mejorar la habitabilidad de los inmuebles, mejorar los equipamientos y la accesibilidad, las infraestructuras y, en general, la integración en la ciudad. Se definen tres áreas: viviendas sociales en San Antonio (Los Albergues), viviendas sociales en Huerta Carrasco y viviendas sociales en El Majuelo (Los Pinillos), en total la superficie afectada es de 40.890 m² de espacio público y el interés desde el PGOU es que las actuaciones que se realicen procuren la transformación completa de cada una de las unidades, afrontando sus carencias y problemática como conjunto. Actuaciones de Mejora Urbana (AMU) Son intervenciones en suelos de titularidad y uso público (calles y plazas) cuyo objetivo se basa en definir propuestas que den soluciones a los problemas de carácter funcional, técnico, formal y de imagen. Los lugares que se proponen se han elegido por la trascendencia de su ubicación, su representatividad en el escenario urbano o por implicar al área a la que pertenecen en una dinámica positiva de revalorización y puesta en valor, a veces su repercusión beneficia a las áreas antiguas y en otras ayudan a la integración de los nuevos desarrollos con el núcleo existente. Su situación, a veces en el borde del suelo urbano consolidado, conecta con los suelos urbanos no consolidados y con los suelos urbanizables no sectorizados y su ejecución completa se podrá financiar entre ambos, en los consolidados con aportación pública del Patrimonio municipal de Suelo, y en los no consolidados o urbanizables, con la inclusión en las condiciones técnicas de urbanización desarrollada por los particulares en los proyectos de urbanización de financiación privada. Se definen en total 55 actuaciones, distribuidas entre: Motril (31), Varadero- Santa Adela (4), Torrenueva (4), Calahonda (6), Carchuna (3), Puntalón – Ventillas (1), Los Tablones (4) y La Garnatilla (3). Suman un total de 163.081 m² de urbanización en Motril, más 14.500 m² en La Alcoholera, no incluidos por estar actualmente en ejecución; en Varadero-Santa Adela afectan a 20.109 m² de urbanización; 53.146 m² en Torrenueva; 87.205 m² en Calahonda; 6.030 m² en Carchuna; 7.668 m² en Puntalón-Ventillas; 4.427 m² en Los Tablones y 1.900 m² de urbanización en La Garnatilla. Todas ellas se incluyen en el documento de “Determinaciones” con definición de la actuación concreta, ámbitos afectados, suelos y características y objetivos definidos. Suelo Urbano No Consolidado La aplicación del art. 45 de la LOUA en su apartado 2, determina los ámbitos de suelo urbano que se adscriben a Suelo urbano no consolidado por: – Carecer de urbanización consolidada por no comprender todos los servicios, infraestructuras y dotaciones públicas precisas o unos u otras no tengan la proporción o características adecuadas para servir a la edificación que sobre ellos exista o se haya de construir. – Carecer de urbanización o precisar la existente de renovación, mejora o rehabilitación que deba ser realizada mediante actuaciones integradas de reforma interior, incluidas las dirigidas al establecimiento de dotaciones. – Formar parte de áreas homogéneas de edificación, continuas o discontinuas, a las que el instrumento de planeamiento les atribuya un aprovechamiento objetivo considerablemente superior al existente, cuando su ejecución requiera el incremento o mejora de los servicios públicos y de urbanización existentes. Por encontrarse dentro del primer supuesto, se definen ámbitos cuya gestión demanda mecanismos de equidistribución y se exige la delimitación de unidades de ejecución; otros en los que ésta no es precisa por estar definida la ordenación pormenorizada, las alineaciones y no precisar de mecanismos de equidistribución; otros con destino a dotaciones de equipamiento o espacios libres de ámbito local adscritos a áreas de reparto para su adquisición o que éste se materialice mediante expropiación o convenio urbanístico y, por último, aquellos ámbitos declarados en curso de ejecución que provienen del planeamiento vigente. En el segundo supuesto, se incluyen aquellos ámbitos que, por las características de su ordenación actual, situación de borde o interrumpiendo la trama urbana, o por existencia de usos obsoletos, se les asigna en la ordenación nuevos usos y ordenación acorde con el entorno, demandando operaciones de mayor alcance urbanístico, se definen como “Áreas de Reforma Interior” (ARI). En el tercero se incluyen todas las actuaciones de edificación no incluidas en ámbitos específicos cuyo aprovechamiento, según la propuesta de ordenación, se entiende superior al existente y demandan incremento de las infraestructuras. Unidades de Ejecución en Curso de ejecución Se seguirán desarrollando con arreglo a las determinaciones del Plan con el que se redactaron y aprobaron (PGOU 90), tal como se establece en la Disposición Transitoria Tercera en su punto primero, que exime de la aplicación inmediata y directa de la Ley a estos Sectores. No obstante, sí les serán de aplicación las Condiciones Generales de Edificación contenidas en las Normas Urbanísticas de la Revisión – Adaptación del PGOU. Están incluidos en esta clasificación, por núcleos, los siguientes: Motril Las unidades de ejecución situadas en el Camino de las Ventillas y que responden a la denominación de 40a y 41a, según las determinaciones del PGOU-90. En la Avda. de Salobreña, encuentro con Ronda Sur, está en curso de ejecución la unidad de ejecución 50, procedente de la Modificación Puntual de PGOU-90 en el Sistema General M-12 (Aguas del Hospital). Varadero-Santa Adela-Playa Unidad de Ejecución en Camino del Pelaillo, a Poniente del Hotel Motril, procedente de la antigua U.A. PL-5. Suelos en Rambla de las Brujas, al Norte de la actual U.E.-VSA-1, procedente de la antigua U.A. SA-2. Terreno en El Varadero, al Sur de la calle Amura de Estribor, en el centro del casco urbano, procedente de la antigua U.A. 6-A. Torrenueva Antiguas unidades de ejecución en la N-340 y Hoyo de Paterna. Este sector constituye la superficie equivalente a dos unidades de ejecución contiguas, antiguas U.A. 15-A y 15-B. Unidad de Ejecución al Norte de las calles Gavilán y Pelícano, al borde del suelo urbanizable, procedente de la U.A. 11. Calahonda Terrenos al Suroeste del núcleo urbano, a lo largo de la C/ Fragata Cervantes y colindante con la actual U.E.D.-CAL-1, procedente antigua U.A. 14. Actuaciones en ámbitos no incluidos en Unidades de Ejecución El artículo 55.2 de la Ley de Ordenación Urbanística de Andalucía, establece el régimen aplicable a este tipo de suelos sin consolidar y no incluidos en unidad de ejecución. Por razón del distinto aprovechamiento, edificación y alineaciones a materializar; por razón de la ejecución de urbanización necesaria de su entorno y, por razón de la insuficiencia de los elementos de infraestructura, están pendientes de su consolidación, pero su tamaño y/o número de propietarios no requiere figura de gestión para la compensación o reparto. El régimen a aplicar es el que determina el mencionado artículo de la Ley, según el cual, los propietarios de suelo incluido en esta clasificación tienen derecho al noventa por ciento del aprovechamiento medio del área de reparto o, en su caso, del objetivo. Tiene implícita la asunción expresa y formal del propietario para la realización de la urbanización, antes o simultáneamente a la edificación y para la cesión correspondiente. Incluirá la urbanización de las vías que den frente a la parcela, las correspondientes infraestructuras nuevas o complementarias a las existentes, las que hayan de ampliarse y todas aquellas actuaciones necesarias para adquirir su condición de consolidado. A este caso pertenecen los suelos urbanos no consolidados denominados SUNCMOT- 1 a SUNC-MOT-11; SUNC-VSA-1; SUNC-PLA-1; SUNC-CAR-2; SUNC-CAL-1 y suelos urbanos no consolidados en La Garnatilla SUNC-GAR-1 a SUNC-GAR-5, y Los Tablones SUNC-TAB-1 a SUNC-TAB-4. Por otro lado, existen aquellos ámbitos clasificados como no consolidados por carecer de urbanización suficiente y adecuada, aunque sí están asentadas las actividades que le son propias. En estos casos, la gestión de estas áreas estará sujeta a contribuciones especiales. Así está establecido en el art. 105.5 de la Ley 7/2002 de Ordenación Urbanística de Andalucía. Son estos casos el SUNCMOT- 14, suelo industrial Vadillo y Crta. de Almería y SUNC-ALG-2, Polígono Industrial Algaidas, que mantienen una muy deficiente urbanización. Otras delimitaciones, también dentro del suelo urbano no consolidado, son aquellas en las que la urbanización necesaria es completa, bien porque están destinados en el plan de usos a soportar viario o elementos del sistema de comunicaciones, bien por tener un cambio de uso respecto del actual que conlleve la adecuación a la nueva actividad, o bien por no haberse completado el programa de edificación y urbanización previsto. En estos casos son inversiones públicas, que pueden tener ayuda en la financiación proveniente de los suelos urbanizables o unidades de ejecución colindantes o relacionadas; tal es el caso del SUNC-MOT-15 (entorno de La Matraquilla), el SUNC-MOT-13 (Ronda de Levante), el SUNC-MOT-16 (Ronda de Poniente), o bien el SUNC-MOT-12 (Cementerio Municipal, que prevé un futuro parque público, una vez se realice su cierre y traslado cumplidos los plazos reglamentarios. Motril Se diseñan 19 ámbitos de Suelo Urbano No Consolidado (SUNC), afectando a 590.350 m² de superficie, de ellos, once se definen en suelo privado, consistentes en urbanización de pequeños tramos de viario y edificación del solar resultante: SUNC-MOT-1 a SUNC-MOT-11, la superficie es de 29.720 m². Uno de gran ámbito es el SUNC-MOT-14, de suelo público cuya urbanización se ejecutará mediante aplicación de contribuciones especiales a todos los suelos incluidos, edificados o no, por aplicación del art. 105.5 de la LOUA. El ámbito es de 291.322 m² y la superficie a urbanizar de 72.460 m². El resto, SUNCMOT- 12, SUNC-MOT-13 y SUNC-MOT-14 hasta SUNC-MOT-19, se refieren a actuaciones en suelo público cuya urbanización, por proximidad a suelos urbanizables sectorizados o suelos incluidos en unidades de ejecución y ser necesarios como viarios de conexión o soportes de infraestructuras básicas para su desarrollo, se les asignan como cargas suplementarias de urbanización (art. 113.1,j de la LOUA). La superficie a urbanizar es de 269.308 m². Varadero-Santa Adela Se define un solo ámbito: SUNC-VSA-1, afectando a una superficie de suelo privado de 220 m². Algaidas-Playa Se definen tres ámbitos, dos en Las Algaidas y uno en Playa de Poniente, con una superficie total de 141.318 m², de ellos, el SUNC-ALG-1 de suelo público, con 8.429 m² de superficie. Se asigna su ejecución como carga suplementaria a las unidades de ejecución colindantes. El SUNC-ALG-2 (Industrial Las Algaidas) se encuentra en el mismo supuesto que el SUNC-MOT-14 (Industrial El Vadillo) y se ejecutará por aplicación del art. 105.5 de la LOUA. El SUNC-PLA-1, suelo privado junto al Hotel Motril, con superficie de 1.033 m², se destina a ampliación del espacio libre del recitno hotelero. Calahonda Se define un solo ámbito: SUNC-CAL-1, afectando a una superficie de 316 m² de suelo privado. Carchuna Se definen dos ámbitos: SUNC-CAR-1 y SUNC-CAR-2, afectando a 4.722 m² de superficie; el primero, de suelo público, con 2.022 m² de superficie y el segundo, sobre suelo privado y 2.700 m² de superficie. La Chucha Un solo ámbito: SUNC-CHU-1, afectando a una superficie de 2.779 m² de suelo público. Los Tablones Se definen cuatro ámbitos afectando a una superficie total de 5.727 m², de ellos, tres son de actuación sobre suelo privado: SUNC-TAB-1, con una superficie de 664 m²; SUNC-TAB-2, de 253 m² de superficie y SUNC-TAB-3, de 2.620 m² de superficie. El SUNC-TAB-4 afecta a suelo público y privado, siendo la superficie total de 2.190 m². La Garnatilla Se definen en este núcleo cinco ámbitos, todos ellos sobre suelo privado y afectando a una superficie total de 3.965 m², repartida entre: SUNC-GAR-1, de 288 m²; SUNC-GAR-2, de 2.192 m²; SUNC-GAR-3, con una superficie de 232 m²; SUNC-GAR-4, de 4.650 m² y SUNC-GAR-5, afectando a 603 m² de superficie. Sistemas Locales Determinación que sólo se asigna a los núcleos anejos, habiéndose incluido las actuaciones que implican la consecución de nuevos espacios libres, viarios o equipamientos que prestan servicio a un área urbana de determinada, llegando a veces a ampliar su radio de acción a todo el ámbito local. Habitualmente están vinculados al desarrollo y gestión de las unidades de ejecución del suelo urbano no consolidado., incluidos en las áreas de reparto que permite la obtención de los mismos. No obstante, otros, cumpliendo los objetivos enumerados en su definición, están en suelo urbano consolidado o en suelo no urbanizable, y su adquisición se realizará a través de expropiación, convenio urbanístico u otro procedimiento sujeto a Ley. El total de actuaciones definidas es de 20, repartidas entre Varadero-Santa Adela y Playa, que recoge 3; en Torrenueva se definen 3; 3 en Calahonda; 7 en Carchuna; 2 entre La Chucha y La Perla y 2 en Puntalón-Ventillas. El total de suelo a adquirir como Sistema Local no incluido en el Sistema General de Espacios Libres es de 97.252 m², distribuido de la siguiente manera: Varadero-Santa Adela-Playa Se definen tres Sistemas Locales, con una superficie de 9.577 m². Sistemas Locales (S.L.) VSA – 1: Superficie: 1.506 m². Área de Reparto NC-20 Sistemas Locales (S.L.) VSA – 2: Superficie: 6.073 m². Área de Reparto NC-21 Sistemas Locales (S.L.) PLA – 1: Superficie: 4.568 m². Área de Reparto NC-17. Torrenueva Se definen tres Sistemas Locales, afectando a 15.137 m² de superficie. Sistema Local (S.L.) TOR-1: Superficie: 4.594 m². Área de Reparto NC-22. Sistema Local (S.L.) TOR-2: Superficie: 8.443 m². Área de Reparto NC-23 Sistema Local (S.L.) TOR-3: Superficie: 2.100 m². Urbanización: 400 m². Expropiación. Calahonda Se definen tres Sistemas Locales que afectan a 14.174 m² de superficie. Sistema Local (S.L.) CAL-1: Superficie: 5.560 m². Área de Reparto NC-32. Sistema Local (S.L.) CAL-2: Superficie: 7.454 m². Expropiación. Sistema Local (S.L.) CAL-3: Superficie: 1.160 m².. Área de Reparto NC-33. Carchuna Se definen siete Sistemas Locales, afectando a una superficie de 28.585 m². Sistema Local (S.L.) CAR-1: Superficie: 3.734 m². Área de Reparto NC-29. Sistema Local (S.L.) CAR-2: Superficie: 7.406 m². Área de Reparto NC-30. Sistema Local (S.L.) CAR-3: Superficie: 1.650 m². Expropiación. Sistema Local (S.L.) CAR-4: Superficie: 4.305 m². Expropiación. Sistema Local (S.L.) CAR-5: Superficie: 5.040 m². Expropiación. Sistema Local (S.L.) CAR-6: Superficie: 3.600 m². Expropiación. Sistema Local (S.L.) CAR-7: Superficie: 2.850 m² Expropiación. La Chucha-La Perla Se definen dos Sistema Locales, afectando a una superficie de 20.130 m². Sistema Local (S.L.) PER-1: Superficie: 15.450 m². Expropiación. Sistema Local (S.L.) PER-2: Superficie: 4.680 m². Expropiación. Puntalón y Las Ventillas Se definen dos Sistemas Locales, afectando a una superficie de 7.079 m². Sistema Local (S.L.) PyV-1: Superficie: 6.283 m². Área de Reparto NC-26. Sistema Local (S.L.) PyV-2: Superficie: 796 m². Área de Reparto NC-26. Actuaciones en ámbitos incluidos en Unidades de Ejecución y Áreas de Reforma Interior Áreas de Reparto y Aprovechamiento Medio El Ámbito Territorial de Gestión: el Área de Reparto. En la Ley, la falta de una definición de qué se debe entender por Área de Reparto es patente, pues ésta tan sólo se limita a señalar que los Planes Generales deberán contener entre sus determinaciones la “delimitación de áreas de reparto de cargas y beneficios y la fijación de los aprovechamientos medios en suelo urbanizable y en suelo urbano no consolidado”, por lo que habrá que deducir su definición de su objeto, respecto del cual, estas áreas cumplen dos importantes cometidos: la delimitación de ámbitos territoriales para la fijación del aprovechamiento medio y para la definición de ámbitos de gestión sobre los que se llevará a cabo, de forma estanca, los mecanismos de equidistribución. El Área de Reparto, por tanto, en este método de equidistribución de cargas y beneficios se configura como elemento esencial, pues constituye la fragmentación del territorio en unidades de igual Aprovechamiento Medio, en unidades sobre las que se va a aplicar los mecanismos de la justa distribución de cargas y beneficios. Las características de las Áreas de Reparto son: su artificiosidad, pues sus límites no han de adaptarse a elementos naturales o físicos; su discrecionalidad, pues el marco posibilitado en suelo urbano por el texto legal es amplio; y su carácter instrumental, pues su principal misión es el posibilitar el cálculo del Aprovechamiento Medio. Delimitación de áreas de reparto De acuerdo con lo establecido en el artículo 58 de la L.O.U.A. el Presente Plan General delimita áreas de reparto para la totalidad del suelo urbano no consolidado incluido en unidades de ejecución (UE) o en áreas de reforma interior (ARI), delimitándose un total de 33 áreas de reparto para el conjunto de Término Municipal, dentro de las cuales se incluyen las 89 unidades de ejecución definidas y las 4 áreas de reforma interior. Los terrenos delimitados en áreas de suelo urbano no consolidado no incluidas en unidades de ejecución, se excluyen de las áreas de reparto de acuerdo con lo establecido en el artículo 58.1.b de la LOUA. En este caso, el diez por ciento de participación del municipio en las plusvalías se aplicará sobre el aprovechamiento objetivo resultante de las condiciones de ordenación fijadas por el planeamiento. Dada la complejidad del municipio, la delimitación de las Áreas de Reparto ha exigido un estudio morfológico del mosaico que compone el suelo urbano de Motril, y para ello se ha trabajado con los siguientes criterios: el reconocimiento de los ámbitos de gestión; el reconocimiento de los ámbitos homogéneos existentes en la ciudad consolidada; las características geográficas e infraestructurales; las morfología urbana deducida de los tipos, los usos y la edificabilidad del suelo; la capacidad de gestión municipal y la coordinación con el catastro. Un primer criterio establecido ha sido el de diferenciar cada núcleo urbano, no delimitándose áreas de reparto que abarquen distintos núcleos. Dentro de cada núcleo se delimitan distintas áreas de reparto atendiendo a los criterios expuestos, y concretamente: Las unidades de ejecución se agrupan por área de reparto según criterios de proximidad, homogeneidad, génesis y capacidad para asumir cargas de sistemas generales o locales. -Motril. Se delimitan un total de 15 áreas de reparto dentro de las cuales se incluyen las 20 unidades de ejecución y 4 áreas de reforma interior definidas. Para las cuatro áreas de reforma interior, se delimita un único área de reparto, por las particularidades que se establecen en la propia definición de las mismas. Las Unidades de ejecución de carácter singular por su uso característico diferente y exclusivo o que presentan singularidades en su emplazamiento uso característico o génesis; así como las que por su tamaño y condiciones urbanísticas, (terrenos integrados en el casco que se incluyen en unidades de ejecución -tipo c- para facilitar la gestión pero que se ajustan a los supuestos del artículo 45.2.B.b de la LOUA), se constituyen en áreas de reparto propias, siendo coincidentes ambos ámbitos de gestión urbanística. -Varadero-Santa Adela Se delimitan dos áreas de reparto integrando las 19 unidades de ejecución definidas en este núcleo. -Playa-Algaidas Se delimitan 4 áreas de reparto para las 8 unidades incluidas en este ámbito. -Torrenueva Se delimitan 4 áreas de reparto para las 11 unidades de ejecución definidas en este núcleo. -Puntalón-Ventillas Dadas las características de las 8 unidades de ejecución delimitadas se incluyen todas ellas en un único área de reparto. -La Garnatilla Se delimitan dos áreas de reparto que incluyen la seis unidades de ejecución delimitadas. -Carchuna-La Chucha Se delimitan 3 áreas de reparto. Dos en Carchuna tal que en una se integran las unidades de ejecución homogéneas de crecimiento residencial, y en otra la unidad prevista para desarrollo de la actividad agroindustrial. La Chucha por delimitación geográfica y su uso diferenciado residencial turístico, constituye una única área de reparto. -Calahonda Se delimitan dos áreas de reparto para las 12 unidades de ejecución definidas. -Unidades de Ejecución en Curso de Ejecución. Mantienen el aprovechamiento derivado del PGOU 90 con su sistema de cálculo y el reparto ya producido por los correspondientes instrumentos de gestión urbanística, cada fragmento de ciudad así generado constituye un Area de Reparto diferente que mantiene el aprovechamiento medio con el que fueron aprobadas pudiendo llegar a un aprovechamiento objetivo también definido por las condiciones de ordenación establecidas en el planeamiento. Se entiende por aprovechamiento objetivo o máximo la superficie edificable medida en metros cuadrados de techo característico, permitida por el planeamiento general o los instrumentos que lo desarrollen sobre un terreno dado conforme al uso, tipología y edificabilidad atribuidos al mismo. Se entiende por aprovechamiento subjetivo la superficie edificable, medida en metros cuadrados de techo característico, que expresa el contenido urbanístico lucrativo de un terreno, al que su propietario tendrá derecho mediante el cumplimiento de los derechos urbanísticos. Se entiende por aprovechamiento medio la superficie construible del uso y tipología característico que el planeamiento establece por cada metro cuadrado de suelo perteneciente a un área de reparto, a fin de garantizar a todos los propietarios de terrenos incluidos o adscritos a la misma un aprovechamiento subjetivo idéntico, con independencia de los diferentes aprovechamientos objetivos que el Plan permita materializar en sus terrenos. Se entiende por techo característico la superficie edificable expresada m2 de superficie construible en la tipología característica del área de reparto. El Plan General determina, mediante coeficientes unitarios del uso característico y de la tipología, el aprovechamiento medio correspondiente a cada una de las 33 áreas de reparto delimitadas para suelo urbano no consolidado. El aprovechamiento medio de cada área de reparto se obtiene dividiendo el aprovechamiento objetivo total establecido por el planeamiento, expresado en metros cuadrados construibles del uso característico y de la tipología, incluido el dotacional privado, entre la superficie total del área, incluida la de los sistemas generales y/o locales adscritos por el planeamiento y excluida la ocupada por las dotaciones ya existentes y afectadas a su destino. De acuerdo con lo establecido en el artículo 61 de la LOUA el presente Plan General fija coeficientes de ponderación que expresan el valor que atribuye a cada uso y tipología edificatoria en relación con los demás. La asignación de estos valores, expresada en tabla adjunta, se justifica por los diferentes rendimientos económicos que se obtienen con los usos asignados. Como valor patrón equivalente a la unidad se fija el uso residencial plurifamiliar en sus distintas modalidades, considerándose con idéntico coeficiente los usos terciarios no comerciales presumiéndoles idéntica rentabilidad por repercusión económica. Los usos residenciales extensivos se mayoran al tener asociada una mayor rentabilidad y agotamiento de suelo a igualdad de superficie edificada con las tipologías plurifamiliares. En función de la exclusividad, rentabilidad y agotamiento de suelo se establecen distintos coeficientes para cada una de las tipologías definidas, adosadas, singulares rurales, singulares de colonización, paradas y aisladas, ponderadas de menor a mayor respectivamente. Se establece que el uso de mayor rendimiento económico en el municipio, y por tanto el de mayor coeficiente de ponderación es el uso comercial en edificación exclusiva, en cualquiera de sus modalidades, por las particularidades de su implantación limitada y la gran demanda existente. El uso industrial se minora respecto de los anteriores al considerarse un uso de inferior aprovechamiento lucrativo. Dentro del uso industrial se mayora ligeramente el agroindustrial por su mayor rentabilidad derivada de las propias limitaciones de implantación y por tanto menor oferta. Para los ámbitos en los que el planeamiento general no establece uso y tipología concreta, el instrumento de planeamiento de desarrollo que establezca la ordenación detallada precisa para la ejecución en el área urbana o sector correspondiente deberá fijar y, en su caso, concretar, respetando los criterios fijados en el presente Plan General, la ponderación relativa de los usos pormenorizados y tipologías edificatorias resultantes de la ordenación que establezca, así como las que reflejen las diferencias de situación y características urbanísticas dentro del espacio ordenado. El establecimiento de estos coeficientes deberá motivarse en su procedencia y proporcionalidad. Unidades de Ejecución Constituyen las unidades de ejecución el elemento principal de gestión en el suelo urbano no consolidado. Se delimitan vacíos urbanos que interrumpen la conexión de la trama urbana, indefinidos y faltos de relación entre el espacio interior y exterior. La Ley 7/2002 establece en la sección cuarta, artículo 17, las determinaciones sobre ordenación, programación y gestión. El art. 17.1 recoge los parámetros máximos y mínimos establecidos para edificabilidad, densidad de viviendas, reserva de usos dotacionales y cesiones. Además, reconoce en el apartado 2 del citado artículo la posibilidad de eximir a determinados sectores de estas obligaciones por razón de sus dimensiones, o cuando el grado de ocupación de la edificación haga inviable el cumplimiento, también se exime si la asunción de estos parámetros determina una ordenación incoherente. El PGOU, a la vista de la compleja realidad que caracteriza a los suelos urbanos no consolidados, define tres categorías o tipos ajustados al grado de cumplimiento del art. 17.1, o a su alineación a la exención del 17.2. Así pues, quedan definidos los suelos urbanos no consolidados incluidos en unidades de ejecución de la siguiente manera: Tipo A Unidades de Ejecución que permitan el completo cumplimiento de las determinaciones del art. 17.1. La edificabilidad, la densidad de viviendas, cesión de espacios libres, dotaciones y aparcamientos, cumplen los estándares establecidos en la Ley. La amplitud de los suelos delimitados y su situación o existencia despejada permite este cumplimiento completo de las determinaciones. Pertenecen a esta categoría la mayoría de las unidades situadas en el borde del casco urbano y que tienen tamaño medio o grande con facilidad de incorporarse a la trama existente o ampliada. Tal es el caso de la U.E.-MOT-5 al Este, junto a Ronda de Levante; U.E. MOT-6 y U.E. MOT-7 en el Camino de las Ventillas; U.E. MOT-13, junto a la rotonda de La Puchilla; suelos a Poniente del Camino de Pataura, U.E. MOT-17, U.E. MOT-18 y U.E. MOT-20, al Norte. También pertenecen a esta categoría las unidades de ejecución de Puntalón y Las Ventillas, de la Playa, la mayor parte de las delimitadas en Torrenueva, Carchuna, Garnatilla y en Calahonda, de la U.E.-CAL-1 a la U.E.-CAL-4. Tipo B Esta categoría define aquellas unidades que, cumpliendo el parámetro de la edificabilidad y densidad máxima de viviendas, no pueden asumir las dotaciones y espacios libres en la cantidad expresada en la Ley. En todos los casos, esta situación se produce por la poca entidad de la propia unidad, que hace inviable el cumplimiento de todos y cada uno de los parámetros y por estar entre zonas consolidadas que tienen cubiertas sus equipamientos. Este es el caso de las unidades de ejecución de la Garnatilla, denominadas GAR-2 y GAR-6. También es el caso de la U.E.-MOT-8 y U.E.-MOT-9, que completan la trama, las dotaciones, espacios libres y los equipamientos se obtienen fuera de su ámbito necesariamente, tal y como impone la ordenación. En ambos casos, son ámbitos que completan y terminan la trama existente y la edificación soporte de las actividades y usos no supone desequilibrio alguno en la zona. Tipo C En la compleja actividad urbanística, han quedado repartidas entre el suelo consolidado, algunas áreas pendientes de ordenación, con construcciones obsoletas, de pequeño tamaño y sin apoyo de infraestructuras ni servicios. Impiden la mejora necesaria en ámbitos locales o, en cualquier caso, su desarrollo debería potenciar o dinamizar la zona en las que están ubicadas. Habitualmente, son unidades de interior del núcleo y, ocasionalmente, están en el borde del mismo, apoyando a la generación de tejido de “nueva ciudad”. Siendo esto así, es necesaria su alineación al artículo 17.2 de la Ley 7/2002, en el que se incluyen las situaciones excepcionales que quedan excluidas del cumplimiento pormenorizado de las determinaciones del artículo precedente 17.1; se prima, desde la propia legislación, el desarrollo y la transformación para desbloquear y beneficiar las áreas en las que se inserta. Es el caso de las U.E.-MOT-1 a U.E.-MOT-4, que suponen pequeñas superficies interiores que pretenden liberar los espacios públicos y mejorar las condiciones de su entorno inmediato. Especialmente relevante es el caso de la Estación de Autobuses en calle Cruces, cuyo desarrollo pretende el traslado de la obsoleta instalación y la apertura de calle para la continuación de Calle Ancha. Dentro de la característica de la categoría “C”, se encuentra la U.E.-MOT-10, cuya configuración desde la ordenación, justificada desde la importancia urbana de su enclave, y con una superficie pequeña, se pretende dotar de usos que complementen la oferta de la ciudad dentro del ámbito del casco. Comparte uso hotelero y residencial. Igual que en otros casos de esta categoría descritos, existen cargas suplementarias de urbanización que configuran la contribución y participación de la comunidad en las plusvalías generadas. Las U.E. MOT-11 y U.E. MOT-12, representan ordenaciones estratégicas en la ciudad; la consolidación de los suelos del entorno –de carácter público y destinados en su mayoría a equipamientos- dependen, en gran medida, del desarrollo de estas unidades. Por ello, la inclusión de las mismas en esta categoría, amparada por el 17.2, no supone desequilibrio alguno respecto a espacios libres y dotaciones en la zona. La inclusión en un porcentaje importante del uso terciario no comercial dentro de estas unidades limitando, por tanto, el residencial; la obtención de una superficie de cesión importante en espacios libres urbanizados dentro del ámbito, así como la carga suplementaria (art. 113.1.j de la Ley 7/2002) para la urbanización del Sistema General de la Ronda Sur, justifica la fijación de un aprovechamiento superior. El caso de la U.E.-MOT-14, también incluido en esta categoría, corresponde a otra situación especial, según la cual es necesario el cambio de calificación edificatoria en un ámbito urbano. La antigua clasificación como residencial unifamiliar es inadecuada, pues la centralidad y potencial intensidad de los usos demandados en un ámbito de interés comercial se aleja de este tipo de ocupación; por ello se determina la edificación plurifamiliar en manzana cerrada, con objeto de rentabilizar desde el punto de vista social un suelo con grandes e importantes dotaciones. Con el objetivo de contribuir a la comunidad en proporción a las plusvalías generadas, prevé la imposición de cargas suplementarias, consistente en la urbanización de sistemas generales (art. 113.1.j). La U.E.-MOT-15 y UE-MOT-16, corresponde al Barrio de la Esparraguera y borde de la Ronda de Poniente. En una zona de muy difícil configuración urbana y muy fragmentada desde el punto de vista de la propiedad. Representan ambas, casos característicos en esta categoría, en la que las condiciones de la ordenación no permitirán el cumplimiento de espacios libres y dotaciones. En Varadero existen una serie de intervenciones, todas incluidas dentro de esta categoría. Los cambios que se producen con la ampliación del Puerto y la Zona de Actividades Logísticas y la deteriorada y poco articulada estructura urbana determina que los ámbitos de desarrollo no puedan someterse al cumplimiento completo de las determinaciones de la Ley, siendo también de aplicación el art. 17.2 de la Ley 7/2002, de Ordenación Urbanística de Andalucía. Tal situación se da también en Calahonda, en las zonas bajo el Barranco de Vizcarra, en donde la fragmentación de las propiedades y el tamaño de las mismas no permite someter a los sectores a los estándares establecidos, sin que sufra su viabilidad. Esta categoría tiene un total de 40 unidades de ejecución, con una superficie total de 173.807 m², que representa un 16,60% del total. SUPERFICIE PORCENTAJE TIPO A 799.114 m² 76,26% TIPO B 18.128 m² 1,73%a TIPO C 173.807 m² 16,59% ARI 56.850 m² 5,42% TOTAL 1.047.899 m² – Tipo A : Se definen en este tipo 43 unidades de ejecución, distribuidas entre: Motril Se incluyen 8 unidades de ejecución, afectando a un total de 182.286 m². Unidad de Ejecución (U.E.) MOT-5: Área de reparto NC- 8 Unidad de Ejecución (U.E.) MOT-6: Área de reparto NC – 3 Unidad de Ejecución (U.E.) MOT-7: Área de reparto NC – 3 Unidad de Ejecución (U.E.) MOT-13: Área de reparto NC – 7 Unidad de Ejecución (U.E.) MOT-17: Área de reparto NC – 11 Unidad de Ejecución (U.E.) MOT-18: Área de reparto NC – 12 Unidad de Ejecución (U.E.) MOT-19: Área de reparto NC – 13 Unidad de Ejecución (U.E.) MOT-20: Área de reparto NC – 14 Playa – Algaidas Se definen 7 unidades de ejecución, afectando a un total de 69.430 m². Unidad de Ejecución (U.E.) PLA-1: Área de reparto NC – 17 Unidad de Ejecución (U.E.) PLA-2: Área de reparto NC – 18 Unidad de Ejecución (U.E.) PLA-3: Área de reparto NC – 17 Unidad de Ejecución (U.E.) PLA-4: Área de reparto NC – 19 Unidad de Ejecución (U.E.) PLA-5: Área de reparto NC – 17 Unidad de Ejecución (U.E.) ALG-2: Área de reparto NC – 16 Unidad de Ejecución (U.E.) ALG-3: Área de reparto NC – 16 Torrenueva Se definen 9 unidades de ejecución, que afectan a 136.169 m² de superficie. Unidad de Ejecución (U.E.) TOR-1: Área de reparto NC – 22 Unidad de Ejecución (U.E.) TOR-2: Área de reparto NC – 23 Unidad de Ejecución (U.E.) TOR-3: Área de reparto NC – 23 Unidad de Ejecución (U.E.) TOR-4: Área de reparto NC – 23 Unidad de Ejecución (U.E.) TOR-5: Área de reparto NC – 23 Unidad de Ejecución (U.E.) TOR-6: Área de reparto NC – 23 Unidad de Ejecución (U.E.) TOR-8: Área de reparto NC – 24 Unidad de Ejecución (U.E.) TOR-10: Área de reparto NC – 24 Unidad de Ejecución (U.E.) TOR-11: Área de reparto NC – 24 Calahonda Se definen 4 unidades de ejecución que afectan a 50.183 m². Unidad de Ejecución (U.E.) CAL-1: Área de reparto NC – 32 Unidad de Ejecución (U.E.) CAL-2: Área de reparto NC – 32 Unidad de Ejecución (U.E.) CAL-3: Área de reparto NC – 32 Unidad de Ejecución (U.E.) CAL-4: Área de reparto NC – 32 Carchuna Se definen 4 unidades de ejecución, afectando a un total de 70.486 m². Unidad de Ejecución (U.E.) CAR-1: Área de reparto NC – 29 Unidad de Ejecución (U.E.) CAR-2: Área de reparto NC – 29 Unidad de Ejecución (U.E.) CAR-3: Área de reparto NC – 29 Unidad de Ejecución (U.E.) Discontinua CAR-1: Área de reparto NC – 30 La Chucha Se define una única unidad de ejecución con una superficie de 53.861 m². Unidadede Ejecución (U.E.) CHU-1: Área de reparto NC – 31 Puntalón – Ventillas Se definen 8 unidades de ejecución que afectan a 211.590 m² de superficie. Unidad de Ejecución (U.E.) PYV-1: Área de reparto NC – 26 Unidad de Ejecución (U.E.) PYV-2: Área de reparto NC – 26 Unidad de Ejecución (U.E.) PYV-3: Área de reparto NC – 26 Unidad de Ejecución (U.E.) PYV-4: Área de reparto NC – 26 Unidad de Ejecución (U.E.) PYV-5: Área de reparto NC – 26 Unidad de Ejecución (U.E.) PYV-6: Área de reparto NC – 26 Unidad de Ejecución (U.E.) PYV-7: Área de reparto NC – 26 Unidad de Ejecución (U.E.) PYV-8: Área de reparto NC – 26 La Garnatilla Se definen 4 unidades de ejecución que afectan a 15.113 m². Unidad de Ejecución (U.E.) GAR-1: Área de reparto NC – 27 Unidad de Ejecución (U.E.) GAR-3: Área de reparto NC – 28 Unidad de Ejecución (U.E.) GAR-4: Área de reparto NC – 28 Unidad de Ejecución (U.E.) GAR-5: Área de reparto NC – 28 – Tipo B: Se definen 4 unidades de ejecución, distribuidas entre: Motril Se definen 2 unidades de ejecución que afectan a 17.057 m². Unidad de Ejecución (U.E.) MOT-8: Área de reparto NC – 4 Unidad de Ejecución (U.E.) MOT-9: Área de reparto NC – 4 La Garnatilla Se definen 2 unidades de ejecución, afectando a 1.071 m². Unidad de Ejecución (U.E.) GAR-2: Área de reparto NC – 27 Unidad de Ejecución (U.E.) GAR-6: Área de reparto NC – 27 – Tipo C: Se definen 38 unidades de ejecución continuas y 1 unidad de ejecución discontinua, distribuidas entre: Motril Se definen 10 unidades de ejecución que afectan a un total de 77.003 m² Unidad de Ejecución (U.E.) MOT-1: Área de reparto NC – 1 Unidad de Ejecución (U.E.) MOT-2: Área de reparto NC – 1 Unidad de Ejecución (U.E.) MOT-3: Área de reparto NC – 2 Unidad de Ejecución (U.E.) MOT-4: Área de reparto NC – 1 Unidad de Ejecución (U.E.) MOT-10: Área de reparto NC – 5 Unidad de Ejecución (U.E.) MOT-11: Área de reparto NC- 6 Unidad de Ejecución (U.E.) MOT-12: Área de reparto NC – 6 Unidad de Ejecución (U.E.) MOT-14: Área de reparto NC – 9 Unidad de Ejecución (U.E.) MOT-15: Área de reparto NC – 10 Unidad de Ejecución (U.E.) MOT-16: Área de reparto NC – 10 Varadero – Santa Adela Se definen 19 unidades de ejecución, afectando a 58.573 m² Unidad de Ejecución (U.E.) VSA-1: Área de reparto NC -21 Unidad de Ejecución (U.E.) VSA-2A: Área de reparto NC – 20 Unidad de Ejecución (U.E.) VSA-2B: Área de reparto NC – 20 Unidad de Ejecución (U.E.) VSA-3: Área de reparto NC – 21 Unidad de Ejecución (U.E.) VSA-4: Área de reparto NC – 20 Unidad de Ejecución (U.E.) VSA-5: Área de reparto NC – 20 Unidad de Ejecución (U.E.) VSA-6: Área de reparto NC – 21 Unidad de Ejecución (U.E.) VSA-7: Área de reparto NC – 20 Unidad de Ejecución (U.E.) VSA-8: Área de reparto NC – 21 Unidad de Ejecución (U.E.) VSA-9: Área de reparto NC – 20 Unidad de Ejecución (U.E.) VSA-10: Área de reparto NC – 21 Unidad de Ejecución (U.E.) VSA-11: Área de reparto NC – 20 Unidad de Ejecución (U.E.) VSA-12: Área de reparto NC – 20 Unidad de Ejecución (U.E.) VSA-13: Área de reparto NC – 21 Unidad de Ejecución (U.E.) VSA-14: Área de reparto NC – 21 Unidad de Ejecución (U.E.) VSA-15: Área de reparto NC – 21 Unidad de Ejecución (U.E.) VSA-16: Área de reparto NC – 20 Unidad de Ejecución (U.E.) VSA-17: Área de reparto NC – 20 Unidad de Ejecución (U.E.) Discontinua VSA-1: Área de reparto NC – 21 Playa – Algaidas Se define una única unidad de ejecución, con una superficie de 20.735 m². Unidad de Ejecución (U.E.) ALG-1: Área de reparto NC – 16 Torrenueva Se definen dos unidades de ejecución, afectando a un total de 8.184 m² Unidad de Ejecución (U.E.) TOR-7: Área de reparto NC – 23 Unidad de Ejecución (U.E.) TOR-9: Área de reparto NC – 25 Calahonda Se definen 7 unidades de ejecución continuas, afectando a 12.664 m² y 1 unidad de ejecución discontinua con una superficie de 13.743 m². Unidad de Ejecución (U.E.) CAL-5: Área de reparto NC – 33 Unidad de Ejecución (U.E.) CAL-6A: Área de reparto NC – 33 Unidad de Ejecución (U.E.) CAL-6B: Área de reparto NC – 33 Unidad de Ejecución (U.E.) CAL-7: Área de reparto NC – 33 Unidad de Ejecución (U.E.) CAL-8: Área de reparto NC – 33 Unidad de Ejecución (U.E.) CAL-9: Área de reparto NC – 33 Unidad de Ejecución (U.E.) CAL-10: Área de reparto NC – 32 Unidad de Ejecución (U.E.) Discontinua CAL-1: Área de reparto NC – 32 Áreas de Reforma Interior Existen en el entorno inmediato del suelo urbano algunas zonas de importante extensión que tienen una ubicación estratégica de cara al desarrollo y conexión de los suelos interiores consolidados. Unidades urbanas éstas que, por su extensión, condicionan fuertemente a nivel funcional el desarrollo urbano, desencajadas y mal estructuradas respecto de la trama urbana soportan, además, actividades o empresas cuyo traslado y desmonte supone un coste añadido importante en cualquier operación de transformación. El PGOU considera la importancia de la transformación de estos elementos que, una vez consolidados, permitirán a los suelos consolidados aprovechar las dotaciones y equipamientos de los nuevos, abriendo su estructura, comunicando y reactivando actividades, y evitando se produzcan las zonas incomunicadas y guetos que hoy existen. Estos ámbitos de tratamiento especial, se denominan Áreas de Reforma Interior (ARI) y sus determinaciones están contenidas en el art. 17.5 de la Ley 7/2002 de Ordenación Urbanística de Andalucía. Por lo tanto, será el Plan Especial, la figura de planeamiento que desarrolle y gestione, justificando de forma expresa y detallada sus determinaciones. Dada la singularidad de las ARI y la necesidad de rentabilidad para el traslado de actividades existentes, se justifica se asuma el contenido del artículo 17.2, según el cual se puede eximir a determinados sectores del cumplimiento exacto de las determinaciones del art. 17.1, como es el caso. En razón de las circunstancias concurrentes y objetivos similares, se propone una edificabilidad igual para todas las áreas y su inclusión en un área de reparto (NC-15). La obligación, en todos los casos, de ocupar gran parte de las plantas bajas con usos compatibles al característico (residencial), no agotará el número de viviendas permitidas; el hecho de haber utilizado el ático como planta adicional para posibilitar la menor ocupación de suelo por la edificación, permitirá una ordenación que prime la generación de espacios libres, si bien, es necesario la inclusión de un parámetro de edificabilidad de 1,45 m²/m² para hacer razonablemente viable las operaciones de traslado y/o interrupción de las actividades existentes, la financiación de los frentes de parcelas a urbanizar y las cargas suplementarias de urbanización que la propia ley contempla y que el PGOU imponga en cada caso si procediere. Son cuatro las áreas que respondan a estas determinaciones, afectando a una superficie de 56.850 m²: Área de Reforma Interior (ARI) MOT-1 Terrenos al Norte del núcleo en el que se ubica el actual Campo de Fútbol Municipal. La titularidad de los terrenos es pública. Se pretende la regeneración del barrio, la obtención de una red viaria que resuelva las relaciones limítrofes del mismo y preparar el área para recibir el futuro parque que se ubicará en el Cementerio. La superficie del ámbito es de 24.432 m². La existencia futura del parque y la de la Ronda de Poniente, donde se inicia la Vía Parque, que recorre la ciudad, permite garantizar la buena proporción de espacios libres. No obstante, se determina una baja ocupación de suelo que ha permitido la incorporación del ático. Se asigna al Área de Reparto NC-15. Área de Reforma Interior (ARI) MOT-2 Es un ámbito éste de vital importancia para el desarrollo del casco histórico, en donde se ubican los principales centros administrativos de la ciudad. La superficie del ámbito es de 7.162 m². Regenerar todas las relaciones de una estructura que no permite una buena penetración y comunicación con la Avd. de Salobreña, acompañada de una propuesta de usos que rehabilite las edificaciones existentes, proponga nuevas y dote al espacio público de los equipamientos precisos, organizando una verdadera entrada y que introduzca los usos y actividad de la ciudad moderna a la más antigua. Está relacionada, también, con las determinaciones que proponga el Plan Especial del Casco Antiguo (PEc). En ésta, la ocupación de suelo es baja y se prima el tratamiento de espacios públicos libres. El Plan Especial determinará el grado de invasión del mismo por la nueva edificación, la proporción de usos y su distribución en el techo disponible. Se asigna al Área de Reparto NC-15 Área de Reforma Interior (ARI) MOT-3 Ubicada en lugar estratégico de la ciudad, en donde el PGOU propone la necesaria mejora en la imagen y adecuación de usos en una encrucijada tan importante de la ciudad. La superficie del ámbito es de 8.898 m². Posee industria; envasado de frutas y algunos comerciales. La estructura de las naves es impermeable, conformando una ordenación en peine que genera calles sin salida, con una implantación inadecuada. Su desarrollo está relacionado con el suelo urbanizable SUS-MOT-9 y la Actuación Aislada A.A.-MOT-15, pues tendrán que establecer determinaciones comunes para resolver los problemas de cota y proponer una solución a la conexión entre todas las unidades de gestión. El área en donde está ubicada presenta equipamientos y zonas libres suficientes, más aún con los que se aportarán de forma lineal en la Ronda de Poniente-Sur y la nueva urbanización de la rotonda de La Puchilla. Con la planta de ático se procura menor ocupación, para obtener mayor superficie de espacios libres, cuya disposición y apoyo a nuevas construcciones y viales frontales –de gran importancia-, quedará determinado por el P.E. como figura de planeamiento de desarrollo. Se asigna al Área de Reparto NC-15 Área de Reforma Interior (ARI) MOT-4 Ámbito situado a Poniente del casco urbano, junto a la Huerta Carrasco. En ella están situados los almacenes de materiales de construcción de Gijón e Hijos. Constituye una barrera real respecto de los barrios interiores (Huerta Carrasco) y contribuye a una imagen deteriorada del entorno y conjunto urbano. El ámbito incluido tiene una superficie de 16.358 m². La futura instalación del Museo de la Caña de Azúcar en la Fábrica del Pilar, la incorporación de los suelos urbanizables SUS-MOT-9 y SUS-MOT-10 y la necesidad de disponer de la urbanización completa de la Ronda de Poniente, hace imprescindible el desarrollo de esta área que, al igual que el resto, tiene una edificabilidad de 1,45 m²/m², a favor de una razonable rentabilidad; la construcción de áticos, como planta adicional, permite mayor superficie de suelo público urbanizado para apoyar las conexiones y permeabilidad de la trama urbana del entorno. Se asigna al Área de Reparto NC-15 Áreas con aprovechamiento objetivo superior al existente Se definen como áreas homogéneas de edificación los suelos incluidos dentro del perímetro de delimitación del Suelo Urbano Consolidado de todos los núcleos, áreas en las que los solares o edificaciones existentes adquieran por las nuevas condiciones de ordenación un aprovechamiento objetivo superior en más de 2 m²/m² sobre el existente. En dichas áreas será obligatoria la cesión del 10% del aprovechamiento objetivo, adquirible por los propietarios mediante transferencias de aprovechamiento urbanístico.